【不動産投資】物件を買う前に考えておくべき事 その2

物件を買う前に考えておくべき事 その1で、いつまでにいくら欲しいのかということと並行して、それが実現可能なのかということをもう少し具体的に考えます。

・1棟目の頭金、諸経費はいくら用意できるのか
自分の貯金が豊富にあれば良いですが、ない場合は何らかの形で用意する必要があります。
通常頭金が1-2割、諸経費が約7%程必要となります。
例）3000万の物件の場合、頭金300~600万＋諸経費210万

①親や身内から借りる
②何らかの副業をする
③車や家を売却する
④貯金ができる仕組みを作る
④は一見地味ですが、今後継続して買っていく場合は必須のスキルとなります。
私は家計簿はつけてないですが、家計と事業で、月単位でいくら使って、いくら貯金するかを、Excelで数年先まで管理しています。そのためこのまま貯めていくと、何年後にはいくら貯まるということが把握できるので、このくらいの時期にもう一棟買えそうだなとか、買えるとしたらいくらくらいだなということが予想できます。

・リスクはどこまで許容できるか
借り入れをするかという根本的なところから、首都圏、地方、どの地域に買うのか、また新築なのかボロなのか、どのくらい時間をかけられるのか、リスクをとれるかで手法が変わってきます。借り入れをしない場合、拡大のスピードは遅くなります。
ただ取れるリスクは自分のスキルが上がるにつれて増えていきます。一棟も持ってないときにはとんでもなくリスクに感じたことが、数棟持ってみるとそうでもなかったりします。そのため、自己投資は惜しまず、立てたプランは定期的にアップデートする必要があります。

・不動産投資は事業である
不動産は買うまでのことがフォーカスされがちですが、買ってから所有している間はずっと運営していかなくてはいけません。空室を埋めて、家賃をいただいてこその賃貸経営です。そしてその決定権や裁量はすべて自分にあります。
そこがほかの投資と呼ばれるものと決定的に違う部分で、私は便宜上投資と呼んでいますが、不動産投資は事業だと思っています。

例えば大まかに言っても次のような業務があります。
①空室のリフォーム（管理会社/業者に依頼、DIY）
②賃貸募集（管理会社/賃貸業者に依頼、自分で募集）
③トラブル対応（管理会社、自主管理の場合は自分で対応）
④大規模修繕
ただ①-④までのことはほとんどが外注できるので、ワーキングマザーで時間がなくても問題ありません。

最後に…
不動産を買う目的は色々ありますが、試行錯誤していると買うことが目的になってしまうことが多々あります。ワーキングマザーである私にとって、不動産を買うことは目的ではなく、あくまで手段です。
不動産を買って運営することによって私は自分と家族がお金の心配をせず、幸せに暮らしたいと思っています。この目的を達成するためにやっているのに、家族そっちのけで物件にばかり注力していたら本末転倒になってしまいます。目的と手段を間違えてはいけない、これはいつも念頭に置いていることです。

物件を買う前に考えておくべき事はこれで終了です。少しでもどなたかの参考になれば幸いです。
次回は、どんな物件を買ったらいいのか？ということについて書く予定です。これについての私の回答はとにかくまずは本を読め！です。
どんな本を読んだらいいのかを紹介したいと思います。