【不動産投資】私が買わないことにしている条件

先日こちらの内容をつぶやいたところ私にしてはリツイート、いいねをたくさんいただきました。今回はこの内容を掘り下げてみたいと思います。
※あくまでの現段階での私の考えに基づく基準となります。今後変わる可能性がありますし、これが万人に正しいとは限りません。

現在私が買わないことにしてる条件
・区分マンション
・平均家賃が4万以下（安すぎる部屋は経費負けする）
・一部屋25平米以下の物件（広い部屋は最悪家賃下げれば入る）
・駅から徒歩10分以上（戸建は20分くらいまで有）
・16号線の外側（これは初期から）
9棟買ってみてたどり着いた現時点の結論😙

— 🍄キラキラしてないワーママはな (@pinky_jp) July 26, 2020

1.区分マンション

私は現時点でも昔も自宅以外の区分マンションは所有したことがないのですが、実は何度も何度も検討してます。ある駅の周辺を定点観測して安い！と思ったものは実際に見に行き、シミュレーションもしました。でもどうしても家賃から借り入れの元本と利子を返済し、管理費、修繕積立金を引いたときに残る手残りや借入額を考えると、やっぱりアパートのほうがいいな…と思ってしまい買えません。
また区分を買っていっても目標としている規模やCFを達成できないので、区分マンションを今は買わないと決めています。私がキャピタルゲインでなくインカムゲインに重きを置いているのも大きいと思います。
将来不動産王になったら区分マンションを現金で好きなだけ買って、きれいに直してやる！といつも思っています。

2.平均家賃が4万以下

私の所有物件の平均家賃は6.2万円くらいなのですが、一棟目に買った物件の部屋は狭い3万円くらいのワンルームでした。その際に気が付いたのが、換気扇が壊れた、給湯器が壊れたなど、家賃が3万円だろうと、10万円だろうと修繕費はそれなりにかかるので、家賃が低すぎる部屋は経費負けするということでした。今は家賃の安すぎる部屋（＝4万円以下）は買わないことにしています。

3.一部屋25平米以下の物件

大家さんは出来る限り退去がなく、長く入居者さんに住んでほしいと思っています。それは入退去の際に、リフォーム費用だの広告費だの色々な経費がかかるからです。特に狭い部屋は入退去のサイクルが短いので余分な経費も掛かる上に、空室が頻繁にあると心の安息によろしくないのです。
またワンルームや1Kは20平米前後の部屋が圧倒的に多いので、少し広めの部屋は差別化のポイントになります。最悪少し狭い部屋と同等に家賃を下げたら入居が入るという安心感もいい…
以上の事から広めの部屋を選ぶようにしています。（新築はまた別だと思います）

4.駅から徒歩10分以上（戸建は20分くらいまで有）

この条件は多くを言わなくてもわかると思います。戸建に関しては、徒歩20分くらいまでは許容範囲内と思っています。
その地域に精通していて、ここは駅から歩けない距離だけど、バスが便利で入居付けは問題ない！という場所であればいいと思いますが、基本的に駅から遠い場所は投資対象外としています。

5.16号線の外側

16号線の内側と外側で特に壁があるわけではないのですが、16号線の外側の物件は購入対象から外しています。
理由としては内側のほうが今後も比較的安定した賃貸需要が見込めること。（内側だからと盲信するわけではない）また地域差はあるかもしれませんが、16号線の内側は電車中心、外側は車社会で、単純に車社会の賃貸事情がわからないから買わないという理由もあります。わからないものには手を出さない、これは鉄則です。

これが今、私の買わないことにしている条件とその理由です。ここまで来るには色々と試行錯誤があったので、最初からこの条件だったわけではありませんが、少しでもどなたかの参考になれば幸いです。