【不動産投資】空室のある物件ばかり買う理由

持たざる者がとった戦略　不動産編 その3

前回は抽象的なことを書きましたが、じゃあどういう物件を買ったのかを具体的に確認したいと思います。

私の買った物件は以下です。
1棟目　中古S造（売却済）
2棟目　中古木造
3棟目　新築木造
4棟目　新築木造
5棟目　中古RC
6棟目　中古戸建
7棟目　中古木造
8棟目　中古戸建
9棟目　中古木造

その2で説明した4象限に当てはめるとこんな感じになります。バブルの大きさは購入金額です。

前も書いた通り何らかの理由があって空室が増えているが、その部分を改善できれば満室になるという物件を好んで買っています。あまりリフォームの知識がなかったので、ボロボロの物件は買いづらく、そうするしかなかったといったほうが早いかもしれません。購入した時に空室がなかった物件は8棟目の戸建オーナーチェンジだけです。
建物がきれいでリフォームの必要がなく満室の物件はだれもが欲しい（私も欲しい）ですが、非の打ちどころのない物件は総じて高い。「利は元にあり」といいますが、高く買ってしまうと取り返しがつきません。できる限り相場より安く買って、自分が購入後にどれだけ価値を上げられるのかというところに重点を置いています。

では空室が埋まるかどうか、どうやって確認するのかを具体的に書きます。
まずネットでできる調査はすべて行います。
・賃貸のポータルサイトで同じ条件の物件件数　→供給が過多でないか
・賃貸系のサイトで家賃相場を確認する　→想定家賃が適切か
・ホームズ「見える！賃貸経営」で需要確認　→需要の確認

ここまでやった後、物件近くのターミナル駅に行って賃貸の不動産業者何社かへ聞き取り調査をします。なるべく忙しくないような時間帯を狙って、近くに物件を買おうと思っていて管理会社を探しているといえば喜んで話を聞いてくれるところがほとんどです。最初は勇気がいりますが、慣れてしまえば簡単です。
そこで物件概要を話してこの家賃で決まりそうかを率直に聞きます。似た物件の成約事例を教えてくれたり、正直難しいということを言ってくれる業者もいます。このヒアリングで物件購入を止めることもあります。
この際、購入後の管理会社の選定も同時に行っています。

実例）5棟目 ファミリータイプ中古RC
5棟目のファミリータイプの中古RCは、購入時点で4/12空きがありましたが、理由をヒアリングしたところ駐車場が戸数分無いという単純な理由の可能性が高いことが分かりました。ただこのままでは空室が埋まりません。
そこで近くに空き地を見つけ、管理会社に相談したところ、その地主に交渉してくれて、駐車場として借りることができました。その結果、時期的には繁忙期を外していたのですが、購入後3か月で満室になりました。

ただしこの方法が正解とは限りません。私は売却して利益が確定するまで成功かどうかはわからないといつも思っています。あくまで一例と思ってご覧ください。
どなたかの参考になれば幸いです。