【不動産投資】物件を買う前に考えておくべき事 その1

もともと愛想がないタイプなので、セミナーなどに行ったときには気配を消していることが多んですが、たまに周りの人とお話しする時、今から不動産投資を始めたいんだけど何からすればよいですかと聞かれることが結構あります。
少し前に始めただけで成功した！とは思ってない（最終的にすべて売却してみるまで成功かどうかはわからない）のですが、これは考えておいた方が良いよということをまとめてみます。

不動産投資を始めたい、では何のためにやるんでしょうか？
・給与以外の収入経路を作りたい
・自分で稼いでサラリーマンを辞めたい
・老後のため

ではいつまでにいくら欲しいですか？
・今の給与以外に毎月20万円の収入が欲しい
・サラリーマンを辞めたいので、自分の給与収入＋余裕資金＝月々100万円が欲しい
5年後 月々20万円のキャッシュフローが欲しいのか、100万円のキャッシュフローが欲しいのかによって、取るべき戦略が全く変わってきます。

具体的に考えてみます。
※わかりやすくするために税金は考慮してません。経費は20％で計算してます。

a.5年後に月々20万円のキャッシュフローが欲しい場合
①5万円で貸せる戸建を現金で4戸買う
利回りを15％とすると、400万x4=1600万＋諸経費
②6000万の中古アパート(利回り10%、返済比率40％)を買う
頭金2割入れて残りを借り入れ、頭金1200万＋諸経費、借り入れが4800万

b.5年後に月々50万円のキャッシュフローが欲しい場合
①5万円で貸せる戸建を現金で10戸買う
利回りを15％とすると、400万x10=4000万＋諸経費
②6000万の中古アパート(利回り10%、返済比率40％)を2棟、戸建を2つ買う
頭金2割入れて残りを借り入れ、頭金1200万x2+400万x2＝3200万＋諸経費、借り入れが4800万x2＝9600万

c.5年後に月々100万円のキャッシュフローが欲しい場合
①6000万の中古アパート(利回り10%、返済比率40％)を5棟買う
頭金2割入れて残りを借り入れ、頭金1200万x5=6000万+諸経費、借り入れが4800万x5＝2.4億
②10000万の中古マンション(利回り8％、返済比率50％)を5棟買う
頭金1割入れて残りを借り入れ、頭金1000万x5＝5000万+諸経費、借り入れが9000万x5＝4.5億

結構簡単？難しい？色々感じ方は違うかもしれません。ただ金額が大きくなればなるほど難易度は上がります。
それを理解した上で、まずは1棟目の資金として頭金、諸経費はどのくらい用意できるかということを考えていくことになります。もちろん計画通りには行きませんが、最終的な目標とそれを達成するための自分の目線やいつまでに何をするといったマイルストーン決めておくことが重要です。

★物件を買う前に考えておくべき事 その1まとめ
いつまでにどのくらいのキャッシュフローが欲しいのかを具体的に考える