【不動産投資】再建築不可を買うのはダメなのか？資産性と家賃の関係

今日は再建築不可のお話です。

再建築不可の物件とは、法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことを指します。

※こちらのページを参考にさせていただきました。

私は23区内に戸建を2戸保有しているのですが、どちらも再建築不可の物件です。また再建不可のアパートも所有しています。えー再建築不可って価値ないんでしょ？なんでそんな物件買うの？と思ったあなた。
正解です！銀行がお金を貸してくれることを価値がある、と考えると価値はありません。
ただその物件を所有し、人に貸すことでお金を稼げるかどうか、ということを価値があると考えると、建物が使用できる限り家賃はいただけるので価値があります。

例えば、部屋を借りる時、この建物は再建築不可なのでお家賃を安くしてください！ということにはならないと思います。他やったことがないので、東京に限るのかもしれないのですが、多少通路が狭いなとか、物件が古いなということはありますが、適度な修繕をして、適正家賃で募集すれば入居者は確実にいます。

図にするとこんな感じです。
資産性は低いけれどもある程度の家賃が取れるということです。再建築不可だから家賃が取れないということはなく、そこに歪みがあります。
資産性を捨てきった戦法、それが再建不可なのです…！

では逆に資産性が高くなれば家賃も高くなるかというとそうではありません。都心は土地の値段が倍なので家賃も倍ということはなく、資産性と家賃は比例しないのです。

再建築不可の場合、以下のような点が懸念事項としてあります。
・銀行融資が使えない
確かに一部のノンバンクしか融資はしてくれません。そのノンバンクを使うか、現金で購入する必要があります。
・出口が見えない
出口を何ととらえるのかによりますが、今建っている建物を取り壊して新しい建物を建てることはできませんので、更地にして売却する事を出口とすることはできません。ただある程度の利回りが確保できれば購入する人はいます。（私みたいに）そのため再建築不可の物件は築40年未満で、修繕されているか修繕箇所が明確なものを購入するようにしています。最悪土地で売ればいい、ができないのでその部分だけはシビアに見ています。

一方、再建築不可物件のいいところは以下です。
・利回りが高い
通常の物件より安く売られているので、23区内でも10％以上の利回りを確保できる場合が多いです。
・固定資産税が安い
建物が古い場合が多いので、年間の固定資産税は概ね５万円以下、家賃の0.5か月分以下です。通常の物件だと大体家賃の0.7か月分～1か月ほどなので安いと言えます。

ボロ戸建を現金で買うならそれを頭金にして大きな物件買えますよ！とよく言われます。初期のころは大き目の物件も買ってきましたが、きれいな物件を所有していることをステータスとしない、意識低い系、銀行さんとのお付き合いとか面倒なんです…という私には何だか丁度いいというのが再建不可の物件なのです。まだ再建不可の売却を経験したことがないので、もし将来希望の額で売れなそうなら擦り切れるまで修繕して使おうと思ってます！
どなたかの参考になれば幸いです（なるんかなｗ）