【不動産投資】私が最初から一棟モノを購入したワケ

持たざる者がとった戦略　不動産編 その1

私は現在6棟のアパート/マンションと戸建を2戸所有していますが、最初から1棟モノを購入しようと活動してきました。ただ一棟モノは金額が大きい＝借入も大きいため、なかなか決断ができず勉強を始めて1棟目を購入するまでに1年くらい時間がかかっています。
そこまでしてなぜ一棟モノにこだわったのかという考え方を説明したいと思います。

不動産投資で購入する物件は、大きく分けて以下の3種類があります。一般的に下に行くほど難易度が上がります。
・「区分」　区分マンション（中古）
※新築区分マンションは絶対にお勧めしません！
・「戸建」　一戸建て（新築/中古）
・「一棟」　一棟アパート/マンション（新築/中古）

当時は戸建の投資法を知らなかったので、区分か一棟かの2択で迷っていました。その当時にまとめた、自分が思うそれぞれの投資法の長所/短所はこちらです。

区分マンションで狙っていた投資法は私の心の師匠、束田先生の得意とする手法、スターマイカ投資法でした。ファミリーサイズの区分マンションを入居者のいる状態、オーナーチェンジで買い、退去したところでいい感じのリフォームを施し、実需（個人客）に売るという方法です。
区分ファミリーマンションは入居者がいる状態では、購入者が投資家のみとなるため、空室の場合より安くなるという歪みを利用した投資スタイルです。

ただ区分マンションは管理費、修繕積立金が毎月かかるため、借り入れの返済をするとほとんど手元には残らず、売却時のキャピタルゲインで利益を出すことになります。
また銀行にもよりますが、区分マンションは資産性が低くみられることが多く、何件か購入すると債務超過の状態になることがほとんどで、融資を受け続けることが難しいという可能性もありました。

最終的な目標として、月々100万円のキャッシュフローを得たいと思っていた私は、消去法で一棟モノを選んだのです。
当時はサラリーマンへの融資を銀行がどんどんやっていた時期だったので、できた手法だったかもしれません。もし私が今全く物件を持っていない状態であれば、小さな区分、戸建の現金買いから始めるかなと思います。

上の表に戸建を入れたものを載せておきます。
どなたかの参考になれば幸いです。