【不動産投資】新築区分ワンルームってどうですか？

不動産投資の中でも悪い例として挙げられることが多い「新築区分ワンルーム」。もちろん新築ワンルームを買って儲かったという例も存在しますが、失敗する可能性が高い投資だと思います。では何が悪いのかを掘り下げてみます。

新築区分ワンルームとは？

文字通り新築で区分マンション、ワンルームタイプのお部屋ということです。
架空の新築区分ワンルームマンションの概要は以下になります。

場所　東京23区、某駅から徒歩7分
価格　2700万
利回り　4.9%（年間家賃132万）
諸費用、不動産取得税　160万
借入（オーバーローン）　2850万、35年、2.3%
自己資金　10万円
・ローン返済が完了する35年後は自分のものになります！
・月に数千円の持ち出しであなたも不動産オーナーに！持ち出し分は節税対象です！！
・定年退職後の定期収入に！

では早速シミュレーションしてみましょう！
●サブリースなしの場合
家賃収入　11万
銀行返済　9.7万（返済比率88%）
管理費、修繕積立金　0.8万
収支　0.5万
経費を入れない状態で月の収支は+5000円…

家賃下落率3年ごとに1%、空室率3%、固定資産税などを考慮したシミュレーション表は以下です。
※こちらのシミュレーションはマネログのものを使用しました

インカムはどこまで行ってもマイナス…売却時の利回りを7%で設定しても、売却後総額でプラスになるのは28年後です…

●サブリースにした場合
家賃収入　9.9万
銀行返済　9.7万（返済比率98%）
管理費、修繕積立金　0.8万
収支　▲0.6万
経費を入れない状態で月6000円のマイナス…

サブリースは90%で設定。家賃下落率3年ごとに1%、空室率3%、固定資産税などを考慮したシミュレーション表は以下です。
※こちらのシミュレーションはマネログのものを使用しました

インカムはさらにどこまで行ってもマイナス…売却時の利回りを7%で設定しても、売却後総額でプラスになるのは35年後以降です。
条件は若干違っても、新築区分ワンルームはこんな物件が多いと思います。

では何が問題なのかというと、とにかく物件金額が高い！これにつきます。利は元にあり、とにかく高く買ってしまうとなかなか取り返しがつきません。
また収支がマイナスになっている時点で投資として成立していません。それに気が付き売ろうとしても、最初の5年くらいは元本返済より利息のほうが高く、残債がほとんど減らないため残債より安い金額でしか売れず、損切しなくてはいけない可能性が高いです。

【結論】新築区分ワンルームには近寄らない方が無難

どなたかのお役に立てば幸いです。