不動産マーケット分析①
こんにちは、不動産業のHAKATAです🎩
記念すべき初めての記事です🎉
不動産市場の分析ということで
もともと自分のために毎月分析していましたが
役に立ちそうなので今後は2ヶ月に1回ぐらいをめどに更新して中長期の目線を共有していきたいと思うので、是非読んで下さいね👍
ところで話は変わりますが皆さんは、
下りのエスカレーターを逆に登った経験ってありますか？？
多分一度くらいは経験ありますよね？
当然止まってたら下がっていきます⤵️
普通に登っても下がっていきます⤵️
ダッシュで登ってやっと上がっていきますよね〜（ ; ; ）
逆に上りのエスカレーターに乗ってしまえば、
動かなくっても上に登っていきますよね！
これって仕事や投資にも似てるなって☝️
自分が頑張っている市場が、
上りエスカレーターなのか下りエスカレーターなのか？
これってすごく大切。
下りエスカレーターで仕事した場合って普通以上に頑張ってやっと普通の結果しかでないです💦
でも上りエスカレーターで仕事すれば頑張らなくたって多少の結果がでるって事です💰💰
この違いって大きくないですか⁉️
だから私は、
そもそもやろうとしてる事が上りなのか下りなのか？
これを見極めるのを大切にしています(^^)
7割はこれで勝敗が決まると思っています。
不動産でいうと人口が少なくなるエリアより
人口増加するエリアのほうがチャンスが増えますよね～
逆に過疎地であっても今後自動運転配送やIOTが普及すれば、
倉庫や物流拠点の需要が増してその分野ではチャンスがありますよね！
将来、そのエリアや分野に資金が集まるのかどうか、
100％当てることは難しいですが、市場分析をして予測する事はできます。
この先どこに向かってるのか中間目標を定めながら走ってるのか、
何もわからずに走ってるのかでは力配分が全然変わってきますよね。
例えば人口の大まかな流れは下記のような、人口メッシュマップなど見ても方向感は掴めますよ～
少し前から流行ってる空き家対策ビジネスにしたってどのエリアで行うべきなのか？なんとなくヒントがあるような気がしますね!(^^)!
もしあなたがこれから車の製造業するなら、
電気自動車に力をいれますか？
それともガソリン車に力をいれますか？
当然、電気自動車に決まっていますよね(^^)
やり方とか努力よりも大切なこと、
"何をやるか"でほぼ決まる！
今やっていることは上りエスカレーターか？
下りエスカレーターか？
市場分析はそのヒントになるかもしれません。
頑張って更新していくので、楽しみにしておいて下さいね〜！
ここまで読んでくれた方は熱心な業界人、変態さんですね～(#^^#)
では早速直近を含め過去数年のマーケットを見ていきたいと思います。
私の専門ジャンル都合上、大阪市内中古マンションになります。
大阪以外の関西圏の方は基本的に大阪市内のマーケットが関西圏のトレンドだと思って頂いて結構です！
近畿レインズのデータを使ったグラフです📊
新規登録件数と成約件数、登録平米単価と成約平米単価です。
私はこのデータからは、大雑把な現時点での需給を見ています🙄
ざっと全体を俯瞰すると棒グラフはあまり変化がないように思いますよね！棒グラフは"件数"です📊
成約件数の赤色の面積割合が増えるほど需要過多となり、基本的には価格上昇圧力がつよまります⤴️
2018年からのグラフですが、
実際には2015年ぐらいから新規売出、成約件数ともに
わかりやすく増えています📶
これは中国人購入によるものだと私は考えています🧐
2022年上半半期の成約単価をみると少し落ち込んだように見えます。
それから引っ張られて新規売出件数も上半期にかけて落込みました。
このタイミングは中国のゼロコロナ政策で都市封鎖が起こっていた時期です。
特には日本の都心マンションの内需は既にピークアウトしてると思っていて、外国勢による外資からの資本流入がないと厳しいと考えているので、海外投資家の動きを見るようにしています(°▽°)
線グラフは"平米単価"です！💰
こっちは売出である緑線と、成約価格の赤線が、
くっついたり離れたりしますよね📈
どっちがどっちに引っ張られたか見るようにすれば、
圧力の方向感が掴めます🙄
現時点でいうと5月時点の価格を2〜3ヶ月上抜けできない場合は下落圧力が強いと考えます！
でも今の状況下では、利上げのサプライズ発表とか
がない限り可能性は低いと思います🤗
どちらかというとインフレ傾向の方が強く、
日本は金融緩和継続、米は利上げ継続となってる間は
基本的には価格横ばいはあっても、反転下落はないと見ています🧐
つぎに価格と面積のグラフ。
やはり成約面積の平均は大体60平米ちょっとですよね。
これは既存のマンションの平均面積に比例していますね。
そして価格は2018年1月から比較すると、
1,000万近く値上がりしていますね！
これは日銀の金融緩和による低金利ローンの影響が続いているのと、
米国金利と日本金利の差が拡大している事による円安も追い風となっていると思っています。
こちらは新規売出しと成約物件の築年数の推移です。
緑線の新規売出しの築年数が2021年夏ごろから平均的に2～3年古くなっています。
基本的には毎年築年数は1年古くなるわけですから当然なのですが、
新規売出しの緑線は、成約の赤線に対して先行指標になると考える事ができますので、緑線に追従すると思っています。
逆に緑線に対して、赤線が逆行するようであれば、消費者ニーズが築古を嫌がっていると読み取れそうです！
他にも区別のデータや指標がありますが、
長くなりすぎそうなので小出しにして行きますね(^^;)
今回はあくまでも結果を見ての分析ですが、
これに先行する指標として日銀のマネタリーベースが有効と思ってます💸
マネタリーベースは国がどれだけ市場にお金をばら撒いているか総量がわかるデータですよ!(^^)!
ではまた更新します！
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