セレコーポレーション(5078) #上場企業 #IPO 2022年上場| IPO・目論見書の解説 | メモ・ノウハウの共有
2022年3月 新規上場 セレコーポレーション「賃貸不動産活用」
事業概要
事業概要は、
アパート経営に関するコンサルティング、ソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の３事業を１都３県（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）で運営しています。
中国賃貸事業を行う子会社は、２０２１年１２月に全持分を中国企業へ売却済です。
事業情報
売上構成比率は
・31%が賃貸住宅事業
・18%が賃貸開発事業
・45%が賃貸経営事業
・5%が中国賃貸事業
・0%が他
事業(または売上)について
賃貸住宅事業は、
賃貸不動産のオーナーである顧客＝オーナーのそれぞれの人生設計における課題（収益獲得、事業承継、相続・贈与等）をヒアリングし、コンサルティング＆ソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に、軽量鉄骨を主要構造材とするオリジナル工法を用いて、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っています。
賃貸開発事業は、
2020年10月から事業を開始しています。不動産購入資金に対する家賃収入の投資利回りを重視した収益性物件よりも、駅近など地価の下落しづらい資産性を重視した物件の組成及び販売に特化し、価値の高い資産の承継を検討している富裕層のうち、特に土地を保有されていない方に対し、相続対策だけでなく資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行っています。
具体的には、土地の資産性が高い都内の城南（品川区・目黒区・港区・大田区）・城西（渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区）エリアにおいて、駅から徒歩５分圏内の立地を条件とし、整形地・角地など見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した300㎡超えの資産性の高い土地を自社で仕入れ、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計による付加価値の高いアパートを建築し、販売しています。
賃貸経営事業は、
子会社の株式会社セレレントパートナーズと共同で行っています。アパートの管理受託による、賃貸管理手数料など継続的に収入を得ることができるストック事業を行っています。
具体的には、自社施工物件、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を行っています。オーナーのアパート経営にアパート建築前のコンサルティングから関わり、一括借上や家賃集金代行等による入居者（ゲスト）の募集、入退去管理、家賃回収、レポーティングといった賃貸管理業務と併せて、日常の建物点検、清掃や維持管理業務の委託を受けて、オーナーに代わり長期的な資産運営と維持管理を行っています。
派生する事業として、オーナーやゲストの火災、家財、その他保険の取り扱い業務（保険代理店業務）及び、子会社である株式会社セレレントパートナーズによるゲストの入居契約における不動産賃貸保証業務も行っています。
中国賃貸事業は、
２０２１年１２月に全持分を中国企業へ売却済です。
ＰＩＣＫＵＰ情報
中国子会社の売却について：
2021年12月20日付で連結子会社の全持分を寧波市北侖区現代服務業発展有限公司に譲渡済み。2022年２月期の第４四半期において、売却益として特別利益を概算で160億円計上する見込みとのことで、この売却によって得た資金に関しては、一部を運転資金として活用し、その他は成長資金として活用していく方針とのことです。
今後の成長について：
成長は、不動産市況や富裕層の不動産による資産運用の需要の動向に左右される傾向が高いため、市場動向を注視することが大切でしょう。
リスクは、賃貸不動産の空室リスクや建設資材価格の高騰、過去に発生したアパート建設業界のレピュテーション低下リスクなどがあります。
同業他社について
賃貸住宅の設計・建設や賃貸管理の不動産賃貸事業は、（1878）大東建託、（8909）シノケン、（8848）レオパレス21、その他、多くの不動産会社が参入しています。
まとめ
・賃貸住宅の設計建設から賃貸管理までの不動産賃貸事業
・顧客層は、主に不動産賃貸に関心のある富裕層
・粗利率が約１６-２０％程度
・１９９３年に創業
・代表取締役が筆頭株主で資産管理会社と併せると約７５％超保有し、上場時に売り出し、約６５％の保有率となる
・新株予約権はない
業績について
直近２１年２月期の売上面では、入居不安や賃料下落リスクに対する懸念などによって、全国の賃貸住宅着工数は2020年３月以降、前年同期比▲１０％となり、売上高は前年同期比約▲９％となっています。利益面では、約▲３３％となっています。ストック事業の入居率は９７．５％でした。
２２年３Ｑ時点では、主力である賃貸住宅事業は着工棟数が順調に増加し、賃貸経営事業における一括借上や管理棟数の取扱棟数が増加したとのことです。売上総利益率については当第３四半期連結累計期間は16.4％であり、前期末の16.5％とほぼ同水準です。木材の高騰や半導体不足による一部部材の供給減といった不確実な状況は発生したものの、現状において業績に大きな影響はないとのことです。
ＩＰＯ情報
AI分析
最後まで読んでいただき、ありがとうございます。
私自身が感じたことの課題解決として、
「ポイントがどうも分かりにくい目論見書をわかりやすくできないか？」
を目標に試行錯誤でポイントをまとめてみました。
さらに磨いていきたいと思いますので、ご意見ご感想がございましたら、お送り頂けますと幸いです。
ご一緒に新規上場銘柄の理解を深めていけたら、うれしい限りです♪
これからも、よろしくお願いします。
他の記事もよかったら、御覧頂けますとうれしいです。
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