安い物件にはワケがある！不動産投資で失敗しないためのポイント10選（後編）
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
あなたは、物件を探していて「これは安い！」と思ったら、なんと訳アリ物件だった・・・という経験はありませんか？
昔、殺人があった事故物件だったり、違法に増築された物件だったり、せっかく買う気になっていたのに、後で仲介会社からその事実を告げられる・・・不動産投資家なら一度はそんな経験をするものです。
今回も前編に続き、あなたが物件を探していて「これは安い！掘り出し物だ！」という物件を見つけた時に、必ず疑ってほしい10個のポイントを解説していきます。
この記事をご覧いただければ、なぜその物件が安いのか？理由が分かりますし、投資するか否かの判断を素早く間違いなく行うことができるようになります。
また、訳アリであっても、それを逆にメリットに変える方法もわかりますし、訳アリであることを指値交渉の材料にすることもできるようになります。
さらに、こういった訳アリ物件の出口戦略までお話ししますので、ぜひ最後までご覧ください。
■「①既存不適格」「②市街化調整区域」「③傾斜地」「④無接道」「⑤奥行き長すぎ建築不可」について解説した前編はこちら
※同じ内容を動画でもご覧になりたい方は、こちら↓をご覧ください。
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⑥前面道路が私道
前編の記事で、建物の敷地は前面道路に2ｍ以上接道していなければならないと説明しました。
その前面道路が公道であれば問題はありませんが、「これは激安だ！」と思って調べてみたら、私道だったというケースがあります。
仮に前面道路が私道であったとしても、自治体から「位置指定道路」として指定されている場合には、建築基準法上の道路として扱って良いという規定があります。
しかし、その私道にあなたの敷地の権利が共有持ち分として設定されていない場合があります。自分の持ち分がない場合は前編でも解説した「無接道敷地」となり、銀行からその土地の担保の評価が出なくなり、基本的に借り入れは不可能となります。
そして、仮に私道に自分の持ち分があったとしても、銀行の担保評価は極端に低くなってしまいます。通常の公道に接道しているケースに比べ、半分くらいの担保評価しかでないでしょう。
つまり、このようなケースでは約50%の頭金が必要になるということです。
さらに、もっとやっかいなのは、仮にその私道に自分の持ち分があったとしても、上下水管の工事をする際は、私道の権利者全員に掘削許可を取らないといけないということです。
たとえ建築基準法上の建築許可が下りたとしても、この掘削許可を得られないケースが結構多く、その私道の権利者に対して掘削の承諾料を支払わなければいけない場合もあります。
もちろん、これは交渉次第なので、私道の権利者がみんな良い人で、「お互い様だから」ということで承諾料がかからないケースも多いです。しかし、私道の権利者に不動産業者がいる場合は、ほぼ間違いなく金銭を要求されると思います。
また、その土地に自宅ではなくアパートを建てる場合などは、私道に接道している人たちのゴミ置き場にゴミを置かせない、といった意地悪をされることもあります。
あるいは、建物を一切建て替えさせない、工事の車両も出入りさせないという意地悪をされることもありますが、これは「囲繞地通行権」といって、そこしか通る道がない場合には、仮に私道に自分の権利がなかったとしても通行する権利が法的に認められています。
ですから、前面道路が私道の場合には、まずはその私道部分に権利があるかどうか、そして建物を建て替えたり新築したりする場合には、上下水道管の掘削許可が得られるかどうかが大きなポイントになります。
⑦上下水管が隣地を通っている
なぜ上下水道管が隣の土地を通っているのかというと、例えば地主さんがその土地を分筆せずに何棟か建てていたケースが考えられます。
そして後日分割して売却する際に、その切り方によって、上下水道管が隣地を通ってしまう場合があります。
また、その土地の周辺が一団の分譲地だった場合、その区画を作ったデベロッパーが上下水道管の長さを短くしてコストダウンするために、隣地を通して引き込んでしまう場合があります。
もちろん、購入後に建て替えずにそのまま使う場合は問題ありませんが、例えば購入する際に、隣の人に「将来建て替えるときに、あなたの敷地を通っている上下水道管をそのまま使わせてくれませんか？」というと藪蛇になってしまい、「それはまかりならん！」となってしまうこともあります。
このように藪蛇になってしまえば、購入時に入れ替えを要求される可能性もあるでしょう。
また、戸建て住宅であれば、その水道管は通常13ミリ管ですが、アパートとなると13ミリから20ミリ、20ミリから24ミリと太くなるケースがあります。
戸建てをアパートに建て替える場合は必ず水道管を入れ替えなければいけなくなるので、水道管を入れ替えるコストを考えて購入判断をしなければいけません。
⑧所有権ではなく借地権
借地権は、所有権の約50%から60%の価格になっています。そして残りの50%から40%が底地、つまり地主さんの持ち分です。
コーヒーカップでいえば、お皿の部分が底地で、カップの部分が借地ということになるでしょう。
カップの部分（借地）の人は、お湯やコーヒーを入れたりしてカップを使わせてもらう代わりに、お皿部分（底地）の地主さんに毎月借地料を支払う必要があります。
借地料はそれほど高くはありませんが、完全に自分の権利ではないので、建物を建て替えたり、用途を変更したりする場合には承諾料が必要になってきます。
なお、1992年の8月1日以前に設定された借地権は「旧法借地権」といい、だいたい20年ごとに更新されますが、その借地に建物が建っている以上、地主さんは借地権の更新を拒否することができません。旧法借地権であれば所有権と同じぐらい強い権利があるということです。
そのため、建て替えの承諾を上手く地主さんから得られれば、非常に安く仕入れられる可能性があります。
ただ、まったく問題がないわけではありません。
まず、問題がない場合を解説しましょう。
借地権付きの古家をそのまま古家として使う場合は、全く問題がありません。また、借地権付きの古いアパートをそのまま使用する場合も、全く問題はありません。
ただし、将来それらの古い建物を建て替えることはできますが、地主さんへ建て替え承諾料を支払う必要があります。建て替えの承諾料の相場は地域にもよりますが、だいたい新築建物の数パーセントとされています。
次に借地権で問題が出てくるケースです。
それは、用途が変わってしまう場合には地主さんの承諾が得られないケースがあるということです。
例えば、古家を買ってそれをアパートに建て替える場合、これは用途が変わってしまうので、地主さんから承諾を得られないケースがあります。
ただし、購入する前に用途変更の承諾を得ることができれば、この借地権付きの住宅は非常に掘り出し物になる可能性があります。
ですから、借地権付きの物件を購入する場合には、用途変更の承諾が得られるかどうかを必ず事前に不動産業者に確認するようにしてください。
そして、先ほど説明した旧法借地権（1992年の8月1日以前に設定された借地契約）より後にできた借地権というのは、ほぼ定期借地権になっています。
例えば、大型スーパーなどは、事業用借地権といって、その借地期間が終わったら建物を取り壊して更地にして返さなければいけないというような定期借地権が設定されています。
このように、借地は非常に複雑なノウハウが必要になりますが、その条件によっては掘り出し物件になる可能性があるのです。
旧法借地権で古家がついていて、その古家を建て替えてアパートを建てて良いという承諾が得られる、そういった借地権付き物件であれば、利回り20%、30％も夢ではないかもしれません。
しかし欠点なのは、借地権は担保評価が出ず、銀行からの融資が物件価格の半分くらいしか受けられないという点です。
仮に銀行が高く評価したとしても、地主の持っている底地には担保をつけることができません。
そのため、せいぜい建物に担保をつけるのが精一杯で、建物の担保評価は固定資産税評価額相当になるので、現実的には土地・建物の価格の半分程度しか融資を受けることができません。
ですから、借地権に投資する場合には、相当な自己資金が必要になります
⑨事故物件
事故物件は、過去にその物件で自殺や他殺があったという物件になります。
過去の記事でも詳しく解説していますが、そのような物件の資料には、恐らく備考欄に「特殊事情あり」とか「心理的瑕疵あり」と書かれています。
なぜこのように書かれているかというと、こういった心理的瑕疵があるということを告知しないで売買すると、後々、買主から損害賠償を請求される可能性があるからです。
しかし、事故物件である分、安く購入することができるはずですし、相当な利回りが期待できるかもしれません。
なお、こういった心理的瑕疵の告知義務は、新しいオーナーが引き継ぐ必要があり、具体的な告知期間は、事故が起こってからだいたい6年ぐらいと言われています。
この6年という年数は、具体的に法律で決まっているわけではありません。しかし、過去の判例から6年というのが一つの基準になっています。
⑩建物に欠陥あり
建物が古くて傾いていたり、雨漏りがひどかったり、そんな欠陥がある場合には、古家として販売されるのではなく、売り土地（古家付き）として売られるケースがほとんどです。
このような場合、たとえ建物に欠陥があったとしても、そもそも土地だけとして売られているので、購入後に売主さんに対して瑕疵があることを主張することはできません。
このように、おまけとして建物が付いている物件を購入する際には、建物がそのまま使えるかどうかをチェックする必要があります。
ただし、築40年以上などの非常に古い物件の場合には、その建物の基礎が傾いていたり、外装がボロボロで雨漏りがあったりするケースもあります。
多少の傾きであれば、100万円から200万円くらいかければ、ジャッキアップをして元の水平の状態に戻すことはできます。
私も、購入した物件のリビングルームの床が2センチくらい斜めになっていたことがありますが、1～2センチの傾きの程度であれば、大工工事でフラットにすることができます。費用はだいたい30～40万円で、全く気にならないくらい水平にすることができます。
そして、雨漏りがあるケースは、20～30万もかければ雨漏りをストップできることが多いです。
ですから、逆にこのような物件を見つけた場合は安く買うチャンスになります。
さて、いかがでしたでしょうか？
前編・後編と２回にわたって、訳アリ物件の種類と、何をどうチェックすればよいのか、そして、その訳アリ物件をどう料理すれば掘り出し物件になるのか？を説明しました。
「これは安い！」という物件に巡り合ったら、ぜひチェックしてみてくださいね。
■「①既存不適格」「②市街化調整区域」「③傾斜地」「④無接道」「⑤奥行き長すぎ建築不可」について解説した前編はこちら
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