入居者の募集～退去まで⓶

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

前回に引き続き、入居者の募集～退去までについて書いていきます。

入居申込～審査

内見した入居希望者が、その物件を気に入ったら、入居者は賃貸契約を前提に入居申込をします。入居申込は、書面によって行われます。入居申込の書面と一緒に、身分証明書、収入を証明できるものなどの書類も提出します。

入居申込を受けたら、申込をした人が、家賃の支払いも心配はないかを審査します。審査の内容としては、
　　　本人の入居申込確認
　　　本人の在籍確認
　　　家賃の支払い能力
　　　保証会社の審査（家賃保証会社利用の場合）
　　　連帯保証人の意思確認（連帯保証人の場合）
などです。
審査基準は、家賃の支払能力に関するものが中心で不動産業者主導で決める場合が多いです。入居後の滞納やそのほかのトラブル防止のために、審査は重要です。

アリバイ会社
無職であったり、収入がない人に対して、勤務先や収入証明を準備してくれる、アリバイ会社と呼ばれる会社があるようです。在籍確認に対しても、申込書に記載された電話番号に電話をすると確認できるようです。このような会社の偽装は巧妙で審査時に見抜くのが難しいようで、入居後、滞納などのトラブルになって偽装が発覚することがあるようです。

審査終了後、結果を入居希望者へ連絡します。合格の場合、初期費用の請求をします。
入居申込の受付から審査は、不動産業者（管理会社）も行うことが、一般的です。

重要事項説明

重要事項説明は、宅地建物取引業法上の決まりで、宅建業者が、宅建士にやらせる業務です。入居者に対して、賃貸契約前に実施しなければなりません。

賃貸契約

賃貸契約は2種類あります。普通借家契約と定期借家契約です。２つの契約の主な違いは、下表をみてください。2種類の契約の詳細は別の記事で解説します。

契約時には、契約の開始日と終了日を明記します。
契約金（敷金、礼金、家賃など）の入金が確認でき、契約書の捺印してもらいます。その後、契約開始日に合わせて物件の鍵を渡します。

更新、再契約

普通借家契約の場合、契約期間満了後も貸主、借主合意の上、契約を更新します。合意更新と言われています。更新する場合は、更新料とし家賃の半月～1ヶ月分の費用を借主が支払います。
特に合意がなくても、借主が住み続けると、契約が更新されます。これを法定更新（自動更新）と言われています。法定更新の場合、家賃などの条件は従前の契約と同じですが、契約期間は、期間の定めのない契約とされます。

普通借家契約の更新の関しては、地域によって習慣が違います。関東地区は、比較的合意更新を行われ更新料が発生している地域が多いですが、その他の地域は、法定更新（自動更新）で、特に更新料などが発生しないようです。

定期借家契約の場合、契約更新という概念がないので契約期間で終了します。引き続き住む場合には、再契約が必要になります。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、続きは次回。