空室リスクの対策　～不動産投資のリスク～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、空室リスクの対策について書いていきます。

空室リスクは避けられない

不動産投資を進める上で、空室リスクは避けられません。詳しくは過去の記事を参照してください。

空室リスクは避けられないので、リスクを軽減するための対策が必要になるのは言うまでもありません。

立地が重要

物件がどこにあるかによって空室リスクは変化します。需要の高い場所にある物件は、当然ですが空室リスクが低くなります。

需要の高い地区でも、ライバル物件が増加したり、大学や工場の移転などで需要が低下することもあります。逆に需要が高くなる場合もあります。

立地は、短期的な変化は少ないと思いますが、中長期的に大きく変化することがあります。

複数戸所有する

区分所有のマンションを１戸だけ所有している場合、空室が発生すると家賃収入がゼロになってしまいます。一方、一棟ものや、区分所有のマンションでも複数戸所有している場合は、全部屋空室になってしまうことはケースは稀です。一部屋空室になっても、他の部屋からの家賃収入があるので、収入がゼロになることは回避できます。

複数戸所有することにより、空室リスクに対策になります。

地区を分散する

物件の稼働状況は、物件の所在する地区の状況（需給状況、周辺の変化など）に影響を受けます。地区に状況は、自身でコントロールするのが困難なので、同じ地区に複数の物件を集中して所有すると、その地区の状況により、空室が増加する可能性があります。

複数の物件を所有する時は、同じ地区に集中するより、地区を分散した方が、空室リスクの軽減になります。

サブリースは有効か

空室リスクの対策としてまず、頭に浮かぶのが、「サブリース契約」です。サブリース契約をすることで、空室になっても、家賃が支払われるために、空室リスクが軽減すると考えられます。

しかし、空室に有無にかかわらず、家賃収入を得ることができるが、支払われる家賃額が保証されている訳ではありません。家賃額の下落に応じて下がっていきます。また、支払われる家賃も実際に入居者さんが支払う家賃額の８０～９０％程度なってしまします。

立地や物件の築年するによってサブリース契約ができない場合もあります。

サブリース契約は、空室リスクの対策にならない場合もあります。契約前の検討が重要です。

まとめ

不動産投資では、空室リスクは避けられません。しかし、最初から空室リスク対策を実行することは、難しいと思います。まずは、リスクを軽減する対策を知っておくことが重要です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。