無敵！長期修繕計画

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

建物は、経年劣化していきます。安定的な収益を得るためには、適切なタイミングでメンテンスしていくことが重要です。

そこで、今回の記事では、長期修繕計画について書いていきます。

長期修繕計画の必要性

以前の記事にも書いた通り、建物は経年劣化していきます。劣化度合いによって、物件の価値も下落していきます。物件価値の下落を最小限に、または、価値を向上させるためには、適切なタイミングで修繕工事を実施する必要があります。

修繕工事には、外壁の修繕なの大規模で高額な費用を要するものあります。また、設備更新も必要になります。

適切なタイミングで修繕工事を実施するには、費用の準備が重要です。そのこで、現時点から１０～３０年後までに発生する想定される修繕工事や更新する設備を洗い出し、その費用を見積、資金の準備するために、長期修繕計画を立てます。

どんな工事や設備更新を計画するのか

外壁の修繕、屋上防水工事、鉄部の塗装工事、給水ポンプのメンテナンスなど、建物全体に対して実施する修繕工事がまず、思い浮かぶと思います。
また、給湯器、エアコンなの設備は、更新の時期が、重なることが多く、費用負担が大変になる場合もありので、設備更新もリストアップします。

修繕工事だけでなく、無料インターネットの導入、宅配ボックスの設置など、物件のバリューアップに関わる工事計画があればリストにいれます。

長期修繕計画に作り方

長期修繕計画は次にステップによって作成します。

　　①工事項目のリストアップ
　　②工事実施時期の計画
　　③工事費用の把握
　　④修繕積立額に決定
　　⑤長期修繕計画表にまとる

実施時期に関しては、主な工事内容ごとの実施時期を下表にまとめました。表を参考に実施時期を決めてください。

費用は、過去の工事実績や工事業者に見積を依頼し把握します。

工事費用を集計して修繕積立金の額を決めます。たとえば、これから、１０年間で３００万円の工事費用が必要な場合、
　　３００万円　÷　１０年　＝　３０万円/年（２．５万円/月）
となります。

最終的にEXCELなので計画表を作成し保存します。

工事の実施時期

実際の工事の実施時期に関しては、当然ですが、計画に縛られることなく、必要に応じて実施するようにします。

設備の更新に関しても、実際に故障してから更新するのか、ある程度の年数が経過した段階で、入居者入れ替え時の原状回復工事に合わせて更新するのか、考え方が分かれるところです。
昨年の４月から施行された、改正民放では、設備が故障して使用できない状況では、家賃が減額される可能性があるため、故障が発生する、使用した年数で更新を実施する方がいいとも言えます。

まとめ

物件の価値を維持するためには、適切な修繕工事は重要です。長期修繕計画を立てて、修繕工事を計画的に実施するようにしましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。