空室対策　～入居期間の長期化～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

不動産投資のリスクの一つである空室リスクに対応するために空室対策があります。以前の記事で空室対策は、２つあると書きました。

今回の記事では、長く住んでもらう（入居期間の長期化）ための対策について書いて行きます。

長く住んでもらうと

空室の原因は退去です。退去を完全に防ぐことはできませんが、入居期間がの長期化することにより、賃料収入が安定したり、原状回復工事費や入居募集のコストを削減できます。

入居期間が長くなることは、メリットばかりでがありません。入居期間が２０年を超えた場合、退去した時の物件のダメージが大きく、多額の原状回復費用が必要なります。入居期間が極端に短のも困りますが、あまり長期になるのもどうかと思います。理想的には、６～１０年程度で退去していただき室内のリフォームをしていくのがいいと思います。

長く住んでもらうには

退去の理由の内、入居者のライフステージの変化の関しては、対策の取りようがありません。一方もう一つの退去理由の、物件に対する不満に関しては対策が考えられます。
つまり、長く住んでもらうには、入居者の満足度向上が重要です。

小さな不満の積み重ねが

入居者の不満は、大小様々ですが、大きな不満が発生した場合は、クレームという形で顕在化します。このクレームの対応を誤ると即退去になります。
問題は、顕在化し難い軽微な不満です。軽微な不満であっても、この不満が積み重なると退去になります。
入居期間の長期化を狙うためには、細かい点にも気を配る必要があります。

そうじが基本

入居者の満足度向上には、共用部や周辺のそうじが基本となります。エントランスや集合ポストなど、入居者の普段目にする部分が汚れていると、それだけで、即退去に繋がるとは考えにくですが、この状態で、他に小さな不満があると、退去を考えるきっかけになると思います。

共用部は周辺のそうじの頻度ですが、毎日できればいいのですが、現実的ではありません。最低でも１か月に２回以上行う必要があると思います。とくに、エントランスや集合ポスト、ゴミ集積所などがポイントとなります。

割れ窓理論

割れた窓を放置すると犯罪多発地区になるいう防犯上の理論があります。この理論を物件当てはめると、共用部が汚い物件は、住環境が低下することになり、入居者の満足度が低下します。逆に、共用部や周辺をきれいに保つことが、住環境も向上につながります。

契約更新（再契約）

契約更新時に更新料が発生するため、契約更新のタイミングで退去する場合があります。
更新料を減額したり、場合によってはゼロにすることも考えられます。
更新料をもらうタイミングで、エアコンの更新とか、ルームクリーニングなどのサービスを提供する対策もあります。また、更新時に、物件に対する不満をヒアリングしてよいと思います。
また、法定更新や自動更新を採用して、更新料をとらない地域もあります。しかし、更新料をとらないまでも、契約の新の作業は、入居者の状況（勤務先、保証人など）確認のため、実施した方が良いと思います。

まとめ

入居期間の長期化に限ったことではありませんが、空室対策には、これだけやっておけば大丈夫というような必殺技はありません。（もし、必殺技をご存知の方は、こっそり教えてください）小さな対策を積み重ねるころが大切です。