収益物件の建替え

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、築古の物件の物件のついて書いていきます。

建替えの判断

木造の物件は、築後、３０年を経過すると、建物劣化も進み、建替えを検討するじきに入ってきます。もちろん、木造だから３０年で一律にダメになる訳ではありません。メンテナンスの状況や周辺の環境によって、物件ごとに差がでます。

また、築古の物件は、間取り、設備が陳腐化して、入居者募集に苦慮し、結果、家賃の低下、稼働率の悪化している場合があります。この点からも建替え検討する時期でもなりまます。

建替えを実施するを判断するには、
　　建物の現状
　　周辺環境の変化
　　建替え後の収支
の３点を考慮して判断します。

物件の現状把握

現状を把握するポイントは、
　　現状の稼働率（空室率）
　　 建物・設備の劣化度合いの2点をチェックし、下の“築古物件の建替え”マップに当て嵌めて建替えの方針を決めてい行きます。

A：現状でも特に問題がありません。数年先に建替え時期を設定する
B：建物・設備の劣化の修繕の緊急度、費用負担を考慮して建替えを検討する
C：早期の建替えを進める
D：少額の投資で稼働率の改善が出来なければ、早期の建替えを検討する

稼働状況の悪化原因

稼働率に問題のあったC、Dのケース、特にDの場合は、稼働率が低下している理由について考えます。

ポイントは、建物・設備の劣化によって、物件の魅力がなく、稼働率が低下している場合は、建替えても問題がないと思います。

しかし、稼働率低下の原因が、物件そのものというより、周辺環境の変化によるものと考えられる場合は、同じようなアパートを建築しても厳しい状況が予想されます。新しく建築する物件は住宅以外の用途も視野にいれて検討します。

建替え後の収支検討

建替えを実施した場合の収支を検討します。建替えを実施するには、新たに資金投入が必要になり、投入した資金が回収可能かどうかも判断基準の一つです。

また、建蔽率、容積率などの規制を最新情報と照合し、建替え後の建物の規模を想定し、収支計算に加味します。各種規制の強化や緩和によって、建替え後の建物の規模が変わる場合があります。

売却

建替えしないで、売却するという選択肢もあります。ただ、法定耐用年数を超えた物件だと、買主の融資￥の問題などで、売却が困難になる可能性もあります。

現状のままか、修繕するか。解体して更地かするかなど、費用対効果を考量して検討しましょう。

まとめ

建物は、いずれ建替えの時期を迎えます。アパートの建替えは計画的の行ことが大切です。たとえは、築３０年で建替えするのであれば、遅くとも5前には計画をスタートしましょう。

建替えの時期が決まっていれば、その時に合わせて、新規の入居者には定期借家契約を採用することで、立ち退き交もスムーズに進むと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。