家賃を下げる　～空室対策～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は、空室対策としての家賃を下げることを判断する上での考え方について書きます。

家賃を下げる影響

家賃を下げることで、入居者が決まりやすくなり、空室期間が短縮される効果があります。家賃を下げることで、入居者さんが決まれば、空室で家賃が入ってこないよりは、収入が少なくなりますが、確実に家賃収入が入るので、トータルでは収入増となることがあります。

収益物件の価格は、家賃額を期待される利回りで割って、計算されるため、家賃を下げることにより売却額が下がることが予想されます。近々に売却を検討している場合は、売却額への影響も考えて家賃を下げる検討をする必要があります。

空室期間

退去か完了してから、募集を開始してから、３ヶ月間空室期間が続くようであれば、家賃を下げる検討して方が良いと思います。

入居者の退去後、原状回工事に２週間程度必要で、そこから、１ヶ月以内に次の入居者を決めるのが理想的です。退去から考えると１．５ヶ月です。理想の期間の倍の３ヶ月を家賃を下げる検討に入るタイミングと考えています。

募集に対する反響

入居者募集に対する反響としては、広告のＰＶ、問い合わせ数、内見数などの数値があります。このような、数値で、募集広告の反響状況を把握することが大切です。しかし、このような数値を把握するためには、管理会社とのコミュケーションが重要なります。

反響に関する数値の中で、特に注目するのが、内見数です。内見が５回以上あるにも関わらず、入居者が決まらない場合は、家賃を下げることも検討する必要があると思います。

募集している時期

募集をしている時期によって、家賃の考え方は変わってきます。繁忙期と言われる１～３月は、需要が高くなるために比較的強気な家賃設定ができます。

特に、募集している時期が、繁忙期終盤の３月にかかる場合は、繁忙期内に決めるために、３月中に下げるのか、そのままの家賃額で、繁忙期中は募集を続けるのか、悩ましいところです。いつ下げるのか、家賃を下げるタイミングも重要な要素です。

家賃を下げる前に

家賃は下げることは、空室対策としては効果をありますが、しかし、家賃を下げる前に、敷金、礼金を見直す、フリーレントを設定するなど、入居者さんの費用負担を軽減する対策も考えれます。

そもそも家賃は、入居者さんから見た価値との関係で決まります。家賃は、物件の価値とのバランスで考えることが大切です。設備更新はリフォーム工事のようは、大きな支出を伴う対策は、簡単にはできないまでも、募集条件の変更など対策も考えられます。

まとめ

家賃を下げる事も含め、家賃の設定は、収益に対する影響が大きタメ、慎重に検討が必要があります。また、下げる時期によっても効果が変わるため、早期に結論を出す必要もあります。募集を開始時点である程度家賃を下げることも想定しておくようにします。

家賃を下げることだけが、空室対策ではありません、総合的に検討するようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。