築古物件投資

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

投資対象の物件は様々の種類がありすが、今回は、築古物件について書いていきます。

築古物件のメリット

築古物件のメリットは何といっても、価格の安さです。基本的に建物は法定耐用年数を過ぎると、評価がゼロとなり、土地のみ評価をベースに販売価格を決める場合があります。

家賃は、築年数の経過により、下落していきますが、築１０年以降は下落率が緩やかにになり、２０年を超えると、下げ止まる傾向にあります。

結果、販売価格の安い築古物件は、表面利回りは高くなります。

築古物件のデメリット

築古物件は、金融機関から融資条件が厳しく、多額の頭金が必要だったり、融資期間も短くなります。融資がつかないケースもあります。

設備の更新も含め、修繕費用がかかります。場合によっては、大規模な修繕工事が必要になることがあります。

入居者募集は、苦戦します。以前より築古物件の敬遠する人は少なくなってきましたが、同じような家賃なら、築浅の物件が選ばれる場合が多くなっています。

築古物件の事業計画

築古物件の購入する場合は、その物件が、入居者さんに選んでもらえる物件か、どの程度手を加えれば、入居者さんに選んでもらいえるえかという視点で物件を見る必要があります。当然ですが、再生するための工事費用も含めて、事業計画を立てることが大切です。

”古い”・”汚い”・”ぼろい”

築古物件は、汚れていたり、壊れている箇所があったりで、“古い”・“汚い”・“ぼろい”の３つの要素がそろっていることが多いと思います。
“汚い”はきれいにそうじし“ぼろい”は修理すれば、“古い”だけが残ります。

最近は、新しいものをあえて古くみせる“エージング塗装”や、“アンティーク家具”などが流行っており、古いものでも受け入れられています。きれいで、壊れていなけらば、“古い”ことは大きな問題ではありません。

築古物件でも適切なメンテナンス実施することで、入居者を獲得する可能性がアップします。

まとめ

築古物件は、賃貸物件としての再生の可否と、その費用を含めて収支が成り立つかがポイントです。特に物件を見極める必要があるので、経験のない初心者には難しい投資になります。

また、融資が付き難いく、再生するための費用も掛かるのです、自己資金を準備する必要もあります。

表面利回りが高いからという理由だけで、物件の見ないで購入すると、購入後に問題が起こる可能性が高いので注意しましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。