普通借家契約と定期借家契約

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事は、入居者との契約の類型である、普通借家契約と定期借家契約について書いて行きます。以前の記事での両方の類型の特徴について触れています。

普通借家契約の特徴

現行の普通借家契約は、賃借人を強く保護し権利が強くなっているのが特徴です。かつて住宅が不足してる時代に、住宅を安定的に確保することのを目的に、法律を改正し現在のような賃借人の権利が強くなっています。

普通借家契約の特徴中で、特筆すべきは、法定更新と賃借人からの解約に必要な正当理由の２つです。

法定更新

普通借家契約では、賃借人と賃貸人の間で合意がなくても、自動的に契約が更新してしまします。このことを法定更新と言います。法定更新の場合、家賃などの契約条件は従来通りですが、契約期間に関しては、期間の定めのない契約となります。

正当事由

賃借人から賃貸契約の解約をするときには、正当事由が必要とされています。この正当事由というにが厄介もので、賃貸人つまり、大家さんから解約することのハードルを上げています。

正当事由とは、賃貸人の対象の建物を使用する必要性と言われていますが、よくわかりません。賃貸人、賃借人が建物を使用する必要性を比較し判断するとのことです。賃借人の方が必要性が高い場合は、賃貸人がら、立退料を払ってバランスをとり、解約が認められるということです。また、建物の老朽化だけでは、正当事由にならず、立退料が必要になるようです。

このような判例があるため、賃貸人からの契約の解約をするときには、賃借人が、立退料を要求してくる場合もあります。ネットなどでは、家賃の６～１２カ月分が立退料の相場という情報もあり、賃貸人からの解約は大変だと思われています。しかし、すべての賃借人が立退料を要求して訳ではありません。交渉の仕方や普段のコミュニケーションで解約の合意を得られることもあります。

定期借家契約の特徴

2000年3月から定期借家契約が誕生しました。
定期借家契約には、更新という概念がなく、契約期間終了と同時に契約が終了するのが特徴です。これにより、普通借家契約にくらべ、賃貸人からの解約のハードル下がりました。また、立退料なども発生しなくなりました。
定期借家契約により、問題のある賃借人（入居者）を容易に退去されることができるようになりました。

定期借家契約の成立要件

定期借家契約が成立するためには、
　　　①契約書面のでの契約
　　　②定期借家契約である旨の説明書の交付と説明
　　　③契約期間の設定
の3点が必要です。

①契約書面での契約
普通借家契約では、口頭でも賃貸契約を成立しますが、定期借家契約では必ず、書面による契約が必要です。法律の文面で、「公正証書等の」との記述があるため、公正証書でなければだめと思われている人がいますが、必ずしも公正証書である必要なありません。
②定期借家契約である旨の説明書の交付と説明
この説明書は重要事項で説明すれば良いという人もいますが、この説明義務は、借借家法上のもので、重要事項説明は、宅建業法上のものなのです、一緒でよいかは疑問が残ります。
③契約期間の設定
普通借家契約では、契約期間が１年未満だったり、法定更新されたばあいは、期間の定めのない契約となりますが、定期借家契約で、1年未満の契約期間であっても契約は成立しますが、必ず契約期間の定めが必要です。

定期借家契約の賃借人から契約解約要件

定期借家契約では、賃貸人から解約をする場合は、自動的に期間終了で契約が終了するではなく、解約のための手続きが必要です。

契約期間が1年未満の場合
特になにもなく、期間満了と当時に、契約は終了します。

契約期間が１年以上の場合
期間満了の１年前から６か月前の間に契約が終了する旨の通知を賃借人に通知する必要があります。

普通借家契約から定期借家契約への切り替え

基本的に、賃貸人と賃借人の間の合意があれば切替は可能ですが、居住用の関しては、２０００年3月１日より前に契約した普通借家契約は、切り替えができません。

まとめ

賃借人の権利が強く保護された普通借家契約より、定期期借家契約の方が公平だと思います。しかし、定期借家契約ができて、20年以上経過していますが普及していなのが実情です。定期借家契約のメリットについては別の記事の書いて行きます。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で。