高額なリフォーム工事の実施を判断

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

物件の築年数が経過すると、稼働状況が悪くなり、その対策として、管理会社から、設備更新や間取り変更を含めたリフォーム工事の提案があると思います。このような、リフォーム工事は、費用が高額になります。そこで、今回は、高額なリフォーム工事を進めるかどうかを判断する上での考え方を書きます。

競争力の低下

建物が古くなると、設備、間取りの陳腐化が、物件の競争力を失う原因の一つです。そこで、設備更新や間取り変更を含めたリフォーム工事が、空室対策として有効になります。

しかし、最新設備への更新や間取り変更を含めたリフォーム工事は高額な費用が発生します。どのように進めるのかは、賃貸経営上重要な判断になると思います。

費用の回収期間

リフォーム工事にかける費用が、家賃の何か月分に相当するかが、目安になります。たとえば、６０万円のリフォーム費用をかけた部屋の家賃が5万円の場合、リフォーム費用を回収するためには1年かかります。ある意味、1年間は、家賃がゼロなるとも考えられます。

どの位の回収期間が適切かは、大家さんの事情によって変わってきます。

家賃を上げられるか

高額なリフォーム工事を実施したことにより、家賃を上げることが可能かどうかも、判断基準になると思います。家賃が上がれば、収入増にもなりますし、回収期間も短くなります。また、家賃アップは、売却時の販売価格アップが期待できます。

家賃がアップできなくても、現状の家賃で入居者を確保できれば、家賃の下落を回避できるので良いと、判断することもできます。

資金調達

工事にかかる資金を調達が可能かどうかも判断基準の一つです。自己資金で賄えない場合でも、借入金で調達できれば、実施が可能になりますが、借入金で調達した場合、当然ですが、借入金の返済も考慮に入れて判断する必要があります。

また、今回のリフォーム工事の内容を他の部屋でも実施するのであれば、資金の準備が必要になります。次のリフォーム工事に向けて計画的に資金を準備しましょう。

まとめ

最新設備への更新、間取り変更などのリフォーム工事は、築年数が経過した物件の空室対策として効果はあると思います。しかし、高額な費用をかけた空室対策を実施する前に、空室の募集状況や物件の状態をもう一度確認し、高額な費用をかけずに実施できる空室対策がないかも検討しましょう。

高額なリフォーム工事の実施する時は、

・工事費用の回収期間はどうか
・リフォーム工事によって家賃アップが狙えるか
・資金調達に問題ないか

などを考慮して判断しましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。