高利回り物件の罠

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、高利回り物件について書いていきます。

利回りの高い物件が良い物件か

収益物件を購入する時、表面利回りを気にすると思います。利回りの高物件の方が、お買い得であるように感じます。しかし、高利回りの物件がすべて良い物件とは限らず、高利回りというだけの理由で物件を購入し、実際に運営してみるを思ったように収益を得られないこのがあります。

高利回りで販売されている物件は

表面利回りは、物件の大きさや構造によっても違いをありますが、売り出されている物件の周辺である程度同じような数値になると思います。

極端に周辺部より高い利回り（安い価格）で売り出されている物件は、すべてではありませんが、物件の稼働状況が悪く、表面利回りを高く設定（販売価格を安く）しないと、売れない場合があります。

つまり、利回りの高い物件は、必ずしもお買い得な良い物件であるとは限りません。

満室想定家賃を疑う

表面利回りは、満室時想定家賃を物件価格で割って算出します。満室時想定家賃が高くなると、利回りの値は高くなります。

満室時想定家賃は、現行の家賃額＋募集家賃で計算されます。このとき、現行の家賃額が、現時点の家賃相場とどうかという視点で見直をする必要があります。

家賃は、築年数の経過ともに、下落して行くので、入居した時期により、家賃額は変わります。一般的に入居時の家賃は、そのまま変わらないので、古い（入居期間が長い）入居者の家賃は高くなっています。

レントロール上で、高い家賃で入居している入居者がいる場合、家賃を現在の相場並みに見直した満室想定家賃で、利回りを把握した方がいいと思います。

表面利回りだけで判断しない

購入する物件の選定するために、表面利回りだけで判断するのは危険です。表面利回りが高くても、稼働率が悪いとか、エレベーターなど、運営費が多くかかるような設備があるとなど、実際に手ものにのこる現金は少なくなる可能性があります。

表面利回りだけで判断せず、その物件の運営費しを予測して、手元に残る現金がどうなるかも含めて検討するようにしましょう。

まとめ

高利回りの物件は、必ずしも、良い物件ではなく、稼働状況や費用面での悪い要素があるため、高利回り（価格が安い）になっている可能性があります。表面利回りだけで判断せず、利回りの根拠となる、満室時想定家賃や実際に運用した場合の手元に残る現金などを総合的に見ることが大切です。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。