契約更新

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、借家契約の契約更新について書いていきます。

契約更新とは

普通借家契約の場合、1年以上の期間を定めて契約するのが一般的です。契約期間後終了後も契約を継続するために、契約更新をすることになります。

普通借家契約では、契約期間が1年未満に定めた場合、期間の定めのない契約をされます。

定期借家契約は、更新という概念がないので、契約期間が終了すると契約は終了します。期間終了後も継続して住むためには、契約更新ではなく、再契約をすることになります。

合意更新

対象の物件によって、契約期間の長さは様々です。契約期間終了前に、契約更新の意思を確認し合意した場合は、更新契約書を作成、記名捺印します。このような更新を合意更新といいます。

この時。入居者が更新料を支払います。更新料の金額は、家賃の０．５～1か月分が相場です。最近は、更新料が０という物件も増えています。

合意更新は、首都圏と京都では、一般的ですが、その他の地域では、あまり採用されいないようです。

法定更新

借地借家法上の普通借家契約では、入居者保護の考え方が強く、大家さんからの更新拒絶には、正当事由を求め制限しています。大家さんが、更新拒絶しても、大家さんに正当事由がなく、入居者さんが住み続けたい場合は、契約期間が過ぎても、引き続き同一条件で契約が更新せれると法律で決められています。これが、法定更新です。家賃などの契約条件は、従前の契約と同じですが、契約期間に関しては、契約期間の定めのない契約とされます。

自動更新

当初の契約時に、契約更新に関して、自動的に更新するという定めがある場合は、大家さん、入居者さん双方に解約に意思がない場合には、自動的に更新されます。これを自動更新と言います。

自動更新の場合の契約期間は、契約の定めによりますが、当初契約の期間と同じ長さになります。たとえば、当初の契約は2年間であれば、自動更新後の期間も2年間となり、契約期間のある契約となります。更新後の契約期間終了後の同様に自動更新していきます。

法定更新・自動更新の注意点

合意更新の場合は、意思確認のために入居者さんと連絡を取り合うため、入居者さんの状況の変化（勤務先、家族構成など）確認、火災保険（借家人賠償特約付き）の更新の手続きなどができます。

一方、法定更新・自動更新の場合、更新のために、入居者さんと連絡を取らないため、入居者さんの状況や火災保険（借家人賠償特約付き）の加入状況は確認されないケースがあります。この辺りは注意が必要です。

まとめ

契約更新は、物件の所在地の慣習によって変わってきます。特に法定更新、自動更新の場合は、注意が必要です。

また、連帯保証人をたてている場合、更新のタイミングで連帯保証人の意思確認も必要だと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。