不動産の管理運営とは

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

不動産投資で安定的に賃料収入を得るためには、物件を適切に管理運営して行く必要があります。そこで今回は、管理運営について書いていきます。

管理運営ってどんな業務があるのか

不動産の管理運営というと、賃料収入を得るために、入居者の募集、物件のメンテナンスなど業務が思い浮かぶと思います。具体的にどんな業務があるか、入居者の募集～退去という一連の流れに沿って書き出してました。

　　１． 入居者募集
　　　　　募集条件設定・調整
　　　　　入居者募集（広告、チラシなど）
　　２． 賃貸契約・更新、再契約
　　　　　入居審査
　　　　　賃貸借契約
　　　　　更新、再契約
　　３． 運営
　　　　　家賃回収
　　　　　滞納督促
　　　　　クレーム対応
　　４． 維持管理
　　　　　日常清掃、定期清掃
　　　　　設備点検
　　　　　修繕
　　　５． 退去
　　　　　退去退会
　　　　　敷金精算
　　　　　原状回復工事
　　　６． その他
　　　　　報告書
　　　　　長期修繕計画・バリューアップ
　　　　　空室対策

自主管理と管理委託

管理運営業務のほとんどをオーナー自身が行う場合は、自主管理と言われます。また、業務を管理会社に委託する場合もあります。自主管理をしているオーナーでも、入居者募集に関しては、不動産会社へ依頼している場合がほとんどです。
管理運営業務を管理会社に委託できる仕組みが整っているので、不動産投資が、少ない労働投下で収入を得ることができます。サラリーマンなどの副業としても不動産投資ができる理由です。

管理委託契約

管理会社によって管理業務の内容は違っています。管理業務を委託する場合、通常の管理手数料にどの業務が含まれているかを確認することが重要です。また、管理手数料に含まれない業務を依頼する場合の費用も合わせて確認しましょう。管理内容を確認の上、管理会社との間で管理委託契約を締結します。
　
　　　国土交通省　賃貸住宅標準管理委託契約書

管理手数料の相場は、地域や業務の内容によっても違いますが、回収した家賃額の３～８％が一般的です。

管理会社は、一定の戸数以上の賃貸住宅の管理を請け負う場合には、国土交通大臣への登録が義務付けられました。（2021年6月より）

　　　賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

サブリース

サブリースのの仕組みのついては以前の記事をお読みください。

管理委託契約とサブリース

管理委託契約とサブリースの仕組みを図解すると下図のとおりです。

実際の入居者との契約関係が、管理委託の場合、オーナーとの間には、直接契約関係があります。一方サブリースの場合は、オーナーと入居差の間に、サブリース会社（一括借上げ業者）があり、間接的な契約関係になります。
サブリース会社は、実際の入居者からもらう家賃額を８～１５％程度引いた額が、オーナーへの支払額になります。
サブリースの場合でも、物件の修繕費や頑丈回復工費はオーナーの負担となるのが一般的です。

まとめ

不動産投資で、管理運営の業務は、安定的な賃料収入をえるためには、欠かせない業務です。管理運営の業務を管理会社へ委託しても、何もしなくてよいのではありません。実際に手足を動かることは管理会社がやってくれますが、何をやるかを決めるのはオーナーの仕事です。
サブリースの場合で。多少の違いはあれど、管理委託と何もする必要がない訳ではありません。丸投げではなく、あくまでの業務委託であることを認識しておくことが重要です。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。