不動産投資初心者がやるべき５ステップ
「不動産投資を始めたいけど、何していいかわからない」
そうですね、同感です。
株式投資は証券会社に口座を解説して、入金して100円から株を買えばよい。
けど、不動産投資ってどうやって始めたらいいの？って思いますね。
そこで今回は不動産投資の初心者がやるべきステップを5つ紹介します。
まずは騙されたと思ってここで紹介した５ステップを試してみてください。
騙されたと思って
試してみてください
いいですか？何度も言いますよ。
騙されたと思って
試してみてください
不動産投資を始めたいと思うなら、しのごの言わずにやってみてください。
ステップ１：本を読む
いきなり堅くてすみません。
けど、ここは不動産投資をする上で避けては通れないステップです。
なにも何十時間も勉強しろとは言いません。
とりあえず次の3冊読んでみてください。
この3冊を読めばとりあえず不動産投資って何したらいいの？という疑問が一通り解決すると思います。
疑問が解けるとともにやるべきこともある程度クリアになってきます。
不動産投資には、最低限の知識が必要です。
まずは、本を3冊読んでみましょう。
ステップ２：先輩大家のブログを読む
勉強ばかりですみません。
けど、ここもとても大事。
本を3冊読んだら、今度はブログで先輩大家のリアルな情報をゲットしましょう。
「勉強は本だけで十分でしょ？」
と思うかもしれませんが、本とブログでは内容が大きく異なります。
本は長い時間をかけて体系的に必要な知識がまとめられています。
良くも悪くも「整った固い文章」で不動産投資が学べます。
いっぽう、ブログは現役大家が自身の体験を踏まえ、思うままに記事を執筆しています。
体系的な知識を学ぶことはできませんが、今まさに先輩大家が直面している問題や考えていることがダイレクトに理解できます。
「なるほど、大家さんってこんなことするんだ」というのが肌で感じられると思います。
一つの記事も短いため、空いた時間にさくさく読めるでしょう。
個人的におすすめなブログは次の３つ。
最近更新をサボっていますが、私もブログを更新してます。
不動産投資初心者が勉強できるような記事を多数書いているのでよかったら、覗いてみてください。
ステップ３：ポータルサイトで物件の問い合わせをする
ステップ３となってますが、できればステップ１、２と並行で行ってみてください。
不動産ポータルサイトで気になる物件を問い合わせしてみましょう。
初めて不動産投資をする人は、とりあえず「楽街」「健美家」「アットホーム」の3つから探せばOK。
「不動産の問い合わせなんかしたら、営業電話がいっぱいかかってくるんじゃないか心配」と思うかもしれませんが、心配しなくても大丈夫。
ほとんどの場合、会員登録時に入力したメールアドレスに物件概要の資料が送られてくるだけです。
不動産会社の担当者も暇じゃないので、ネットで問い合わせしてきた人にいちいち営業電話かけてくることはまれです。
きてもせいぜいお礼のメールぐらい。
まれに営業熱心な担当者から電話がくることもありますが、どこからともなくかかってくる「ワンルームマンション投資」の営業マンのようなしつこい営業をされることはないので心配不要です。
気になる物件があればポータルサイトを使って片っ端から問い合わせしましょう。
ステップ４：現地調査する
物件の資料を取り寄せて、気になる物件が見つかれば、現地調査をしてみましょう。
「現地調査ってなにすればいいの？」と思うかもしれませんが、基本的には建物を見て、賃貸需要があるかどうかをチェックすればいいです。
建物の状態をチェックするという目的もありますが、初心者はどこを見たらいいのかわからないので、そのへんは気にしなくてもいいでしょう。
それよりも重要なことは、
駅から近いか？
周辺環境はよいか（お店はあるか？）
建物の前の雰囲気はどうか？
自分が住みたいと感じるか？
などの、賃貸需要（物件を買った後に満室にできるのか？）をチェックすべきです。
「そんなのわからない、、、」と思う人は、近所の不動産屋さんに飛び込んで聞いてみましょう。（これはかなり勇気が入りますが）
「あの物件は、賃貸需要ありますか？」と聞くだけでよいです。
エイブルやアットホームなどの大手の不動産会社が近くにあれば、割と気軽に聞き込みが可能です。
「この人、何者？」と、思われるかもしれませんが、
「物件を購入予定です。購入後は御社に管理をお願いするかもしれません。」
と、嘘でも言っておけば、親切に賃貸需要を教えてくれます。
場所はいいけど建物が古く、手入れもされていないから借り手が見つかりづらい
紹介したいが大家の怠慢で、そもそも賃貸募集をしていない
と言った情報が見つかればこっちのもの。
手入れをして本気で賃貸募集をすれば、すぐに空室が埋まる可能性が高いでしょう。
いっぽう、
建物は綺麗だけど、場所が悪いから決まりにくい
昔は工場があって良かったが、今は工場が撤退してあの地域は家賃相場が崩壊している
などの情報がある場合は、危険大です。
物件購入後に入居者を見つけてくれるのは地元の不動産会社です。
そこの会社が「入居が決まりづらい」と判断している物件は賃貸需要が低いので、ババ物件である可能性が高いです。
このように、リアルな賃貸需要は現地調査で大体把握できます。
ここをしっかりしていればお宝物件は買えなくても、ババ物件を掴まされる可能性はグッと減らせます。
地域の特性や地元の不動産会社との関係構築、賃貸需要の目利きなどがつくので、現地調査は積極的に行いましょう。
ステップ５：銀行融資の相談をする
頻繁に現地調査を行うようになれば、買うに値する物件と出会うのは時間の問題です。
目が肥え、信頼できる不動産会社とのパイプが気付ければ、そのうち「買ってもいいかな」と思える物件に出会えるでしょう。
ここで不動産投資初心者が見落としがちなのが、物件ばかり探していて融資先の銀行の開拓をしていないということです。
一括で買えるだけの現金を持っている人はいいですが、ほとんどの人は銀行に融資を受けて不動産投資を始めることになります。
物件を見つけてから銀行融資の相談をしていては、ライバルに物件を取られてしまいます。
現地調査をするようになったら、銀行への融資相談を並行して始めておきましょう。
「銀行融資ってどんなことしていいのかわからない」と思うことでしょう。
詳しくは別の記事で解説しますが、基本的には次の3つのことを融資担当者に伝えればOKです。
収益不動産購入のための融資をお願いしたい
自己資金が〇〇万円ある
自分の属性（会社員なのか、自営業者なのかなど）
自己資金や属性のわかる簡単な資料を紙１枚にまとめて持っていきましょう。
この時は具体的な物件情報がなくても問題ありません。
収益不動産への融資に関しては、会社や支店によって考え方が様々です。
支店長や担当者の力量によっても、大きくスタンスが異なります。
収益物件の融資はしていない
一元さんには融資をしない
サラリーマンには融資はしない
築年数が浅い物件にしか融資をしない
など、相談してみたはいいものの相手にされないところもあります。
いっぽう、不動産投資に積極的な銀行や支店、担当者も多くいます。
初めのうちは目に付く銀行すべてに、手当たり次第相談に行ってもいいぐらいです。
同じ銀行でも支店によって対応が異なるので、同じ銀行の異なる支店をハシゴしてもOKです。
知り合いなどにツテがないなら、事前のアポも不要です。
窓口にいき「収益物件購入のための融資の相談をしたい」と伝えましょう。
融資に積極的な支店なら、とりあえず話jは聞いてくれると思います。
ろくに相手もされない場所は、融資が出る可能性は低いのでパスしてもOKです。
「購入を希望する物件があれば連絡ください」といって、担当者の名刺がもらえればしめたもの。
とりあえず名刺を５枚ほどゲットできるまで続けましょう。
融資に積極的な支店は、担当者が収益物件の情報を持っていることもあります。
名刺をもらったら数ヶ月に一度、連絡をとってみて物件情報や融資の動向などを世間話的に聞いてみるのもありです。
このようなコミュニケーションを図っておくと、いざいい物件が出たときにスムーズに融資の相談をすることができます。
現地調査と並行して、銀行融資の相談を事前にしておきましょう。
まとめ
不動産投資初心者がやるべき５ステップを紹介しました。
正直なところ、ステップ３まではサクサク進めると思いますが、ステップ４以降は少し勇気がいる作業だと思います。
私自身もステップ４、５は相談に乗ってくれるようになった不動産会社の担当者の人が引率してくれて達成できた作業でした。
一人で孤独に続けていれば、乗り越えられなかったかもしれません。
どうしても相談できる人がいない時は、ツイッターやブログで尊敬できる先輩大家を見つけてDMやメールを送ってみてください。
意外と親身に相談に乗ってくれます。
もちろん私へ連絡してもらってもOKです。
時間の許す限り相談に乗りますので、気軽に連絡をください。（現地調査や銀行融資に同行することはできませんが）
不動産投資の質問や勉強してわからないことなどを聞いてもらっても構いません。
ブログ、Twitter（@ukeru12936）でメッセージをお待ちしています。
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