古民家改修の実態…

本日は設計士さんとの打ち合わせ。
設計士さんには、実際に私が住み開き拠点の候補に考えているおうちの現場視察にいっていただき、現状をざっくりと把握してもらった。
そして今日は、私の改修要望をお伝えして、できること・できないこと、おすすめの改修、ざっくりとした費用感をお伺いする、といった計画である。

結果、イニシャル総額800万円見込み

結論からいうと、私の要望を積み上げていくと、初期投資は800万クラスになりそう、という話になった。

私の要望

＜キッチン＞
①土間を埋めて板の間にする
②キッチンを入れ替える
③アイランド型の手洗い場・作業スペースを設ける
＜お風呂＞
④きれいに入れ替える
⑤理想は浴室乾燥、自動湯張り機能つき
＜洗面所＞
⑥洗面台をおく
⑦洗濯機置き場をおく
＜トイレ＞
⑧汲み取り式トイレを水洗トイレへ
⑨浄化槽を設置
＜収納＞
⑩ハンガーラック形式にする
＜土間＞
⑪手洗い場を置く
⑫天井や電気など内装を変えたい
＜居室＞
⑬エアコンを設置したい
＜窓＞
⑭二重窓で寒さ対策を行う？
⑮縁側を広々と使えるような窓の形状にできると良い
＜玄関＞
⑯土間をきれいにする

要望はこれで以上。
特段、あれやこれやと欲張ったつもりもなくて、最低限こぎれいにしたいな、という点をピックアップしたつもりだった。

追加で見えてきた改修ポイント

設計士さんから指摘を受けて新たな改修ポイントがでてきた。
①拡張されている部分は老朽化が進んでいるため、解体撤去すべき（解体費＋産業廃棄物処理費用が発生）
②その拡張部分を撤去する代わりに、新たな壁面を作る必要がある
③新たに浄化槽を設置する場合、浄化槽までの動線は短いほうがよく、お風呂、トイレ、キッチン、洗面所、洗濯機などは浄化槽側に近づけておくのがベスト。そのため、今のトイレの配置は維持せず、汲み取り式トイレの解体撤去作業が必要
④現在の照明の電気線は付け替えに対応していないため、照明を変えたいのであれば電気線の工事が必要
⑤ユニットバスをいれるにはスペースがせまく、壁を壊して拡張工事が必要
⑥今のおうちには網戸がついていないため、網戸をつける工事が追加で必要

あきらめるに至った改修ポイント

上記６点が追加になった中で、要望の見直しが加わった。
①キッチンは、板間にするか土間コンにするか迷ってたけど、板間のほうが高いと聞いて、あきらめ。
③アイランド型で料理してる人も来客もワイワイできたらいいな、と思っていたけど、費用が高くなる＋排水の位置はできるだけ浄化槽側によせておくことが望ましいため、その背景から洗い場の位置は確定。
④お風呂場の浴槽も入らないかも、シャワールームでもよいかという提案をもらい、浴槽もあきらめる説浮上。
⑬エアコンは600万の中におさまりそうにないため、コンセントだけの工事でいいかという提案をもらい、あきらめ説浮上。
⑭古民家の冬の寒さ対策は必要かも、と思っていたけど、縁側のところだけ一部窓を入れ替えても、結局すべての扉や窓をかえないと隙間風が入って意味がない、とのことで、もはや寒さは耐えて付き合っていく説。
⑮縁側の窓の鍵が壊れているついでに、窓を変えるんだったら広く開いて縁側にゆったり座れたらいいな、と思ってたけど、鍵だけ交換する提案をもらったので、大幅変更はあきらめ。

「マイナスを０にする」だけで600万・・・

これは古民家あるあるらしい。私の中では特段”おしゃれなおうち”などにこだわった要望ではなく、”最低限”のラインをあげていたつもりだったけど、それだけで600万に到達見込みとのことだった。
今回、600万を上限として改修費用の2/3を補填する補助金があることを聞き、それであれば200万だせば600万クオリティの改修ができるのか！と600万を目安に捉えていた。
600万を下回ってくれたらいいな、なんて思ってたけど、いくつも我慢をしても、それでも600万オーバー見込み。今はあくまで概算なので、実際に工事がはじまったら、あれやこれやと追加改修ポイントがみえてくることも十分にありうる。

改修600万、設計監理50万、浄化槽設置50万、家具家電100万（改修費用におさまらなかった分として、個別にエアコン２台を用意したり、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、掃除機、テーブルなど、家具家電一式）。
ざっくり総額800万がイニシャルでかかる想定、と知り、悩ましく感じた。
うち400万は補助金の補填があるとしても、持ち出し400万円。

住み開きのための拠点構築にいくらだすか？

私の中でやっぱり住み開きの空間は「採算度外視で趣味の延長上でやれる範囲」というのが条件な気がしていて、”楽しいから費用回収なんて特段考えなくてもいいや！”と割り切れるラインが月2.5万の家賃＋200万程度なんだったら・・！というところだった。

私がしたいのは改修ではなく住み開きであって、稼ぎたいのではなくて採算度外視で楽しめる範囲がよいけれど、必要最低限の改修のためにお金を使い回収を考えなければならない…となると違うなあと思ったり、持ち出し部分だけで考えても、改修200万＋設計50万＋浄化槽50万＋家電100万＋家賃300万（2.5万/月を10年間）の合計700万円を使っていくことを考えると、700万ってあらゆる使い方ができる大きな金額だぞ・・・と思ったり。

＊どうやって初期投資を回収していくのか？
＊「住み開きがしたい」の実現解として、「初期投資型の古民家改修」は最適解なのか？ほかに負担を減らしてスタートできる方法はないのか？

実際に第三者の設計士さんの視点をいれて、ふわふわした改修案が具体的になることで見えてきた、リアリティのある壁だった。
これはなかなか即決できる金額じゃない…

20時半に打ち合わせを終えて、一旦就寝体制を整えてから、頭のなかであれやこれやと考えを巡らせていたら、気づけば朝の5時半。笑
考えるのは好きだけれど、なかなかお悩みモードでオールしかけるという１日でした。笑