底地・貸宅地管理、Q＆A
Q：管理は、何をしてくれるんですか？
A：地代の集金管理、土地賃貸借契約の更新手続き、建替え・借地権譲渡承諾への対応を行います。
底地・貸宅地は、ご自宅の周辺にあることが多く、地代を滞納した借地権者に、地代を請求しずらいとお聞きします。
土地賃貸借契約書で定められた通りに地代が入金されているか、お客さまの地代の管理口座を確認し、管理を行います。
定期的に管理物件を確認し、無断で増改築や大規模修繕が行われていないか確認します。
また、土地賃貸借契約の更新手続きの際の、更新料の請求。建替えや借地権の譲渡承諾への対応や、承諾料の請求対応など、土地賃貸借契約に係る管理に全て対応することができます。
Q：地代の相場はありますか？
A：目安はありますが、相場が形成されているとは言えません。
アパート・マンションなどの場合は、インターネットで検索しても、募集されている賃料を確認することができます。
底地・貸宅地の場合は、募集賃料を把握する術はありません。
不動産鑑定士と税理士の資格保有者から構成されている団体（日税不動産鑑定士会）が、3年に1度の固定資産税評価替え毎に、公租公課（固定資産税・都市計画税）との比較で、どれだけの地代を収受しているかを調査・公表している数値はありますが、相場と言い切れるものではありません。
Q：土地賃貸借契約の更新手続きは、何をしてくれるんですか？
A：更新料の請求代行、借地権者側の相続手続きのサポートが主な業務です。
建物の相続手続きはしたが、遺産分割協議書に借地権の相続人が記載されておらず、借地権者が特定されていないケースもあります。
借地契約名義人が亡くなっている場合は、契約締結しようとしている方が、借地権者で間違いがないかを、遺産分割協議書にて確認し、土地賃貸借契約の更新手続きを進めています。
Q：更新料の相場はありますか？
A：目安はありますが、相場が形成されているとは言えません。
アパート・マンションなどの場合は、賃料1ヶ月分の更新料を請求されていることが多いですが、旧法の土地賃貸借契約の場合は、請求額が土地所有者ごとに異なります。
底地・貸宅地を相続した方へは、過去の請求額を確認し、前例の通り請求するかを確認しながら進めています。
Q：土地賃貸借契約の更新期限が過ぎていた場合は、どうなるのでしょうか？
A：従前の契約と同一の条件にて、更新（法定更新）されたことになります。
親から相続した底地・貸宅地の土地賃貸借契約書を確認したら、契約更新手続きがされていないと相談を受ける機会があります。
法定更新となると、旧法の土地賃貸借契約では、非堅固建物では20年間、堅固建物では30年間の契約がなされたことになります。
借地権者は、20年ないし30年の契約期間があることは理解していても、期限がいつまでかは認識していないことがよくあります。
Q：借地権者から更新料は、支払いたくないと言われました。
A：まず、土地賃貸借契約書面を確認してください。
借地権者から、更新料は法的根拠がないから支払わなくていいんだよね？と聞かれる機会が増えています。
弁護士に確認したところでは、土地賃貸借契約書面に、更新料を支払うことが定められていなければ、請求根拠すらないというのが、法律上の見解。
更新料は多額となり、借地権者から支払いたいと聞いたことはありません。まずは、話し合いを継続していくほかありません。
Q：借地権を売却したいと言われましたが、何をすれば良いでしょうか？
A：借地権の売却を認めるかどうか、まずは検討してください。
土地賃貸借契約書面が作成されていない場合でも、民法第612条により、賃貸人（土地所有者）の承諾なく、借地権を売却することは、土地賃貸借契約の解除要件となります。
借地している土地に、新たな借地権者を迎えるかを検討。借地権を、購入することも選択肢となり得ます。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第612条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
Q：借地権の譲渡（売却）承諾料の目安を教えてください。
A：借地権を購入した後の利用方法も、加味する必要があります。
土地賃貸借契約において、借地権者から借地権の譲渡（売却）を求められた際に、その承諾料を請求することと存じます。
請求額について、土地賃貸借契約当事者（土地所有者と借地権者）との間で協議が成立しない場合の「借地非訟」手続きにおいては、借地権価格の10%とされることが多くなっています。
必ずしも10%の請求としなければならない訳ではなく、建替えをすることが想定される、不動産業者が購入者となり建売住宅として販売するなど、その後の利用方法も想定した請求をされる方もいます。
借地上の建物の建替えや増改築について、土地賃貸借契約書に、事前に承諾を得る必要がある（増改築禁止特約）ことが請求根拠となりますので、土地賃貸借契約の確認が必要となります。
＜借地非訟手続きでの事例（承諾料）＞
・借地権の売却：借地権価格×10%
・建替え：更地価格×3%（増改築の場合は、床面積比率に応じて減額された事例有り）
・非堅固建物から堅固建物への変更：更地価格×10%
※借地非訟とは
土地賃貸借契約当事者（土地所有者と借地権者）との間で協議が成立しない場合の、裁判所で行う手続き。
借地権者が申立てを行い、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可がなされる手続き。
Q：管理料は、いくらかかりますか？
A：月額1万円から、設定しています。
底地・貸宅地の管理を行う場合、地代（賃料）の滞納等がなかったとしても、定期的に現地を訪問しております。
大規模修繕工事が行われていないかの確認、借地権者のご相談に応じるためです。
賃貸アパート・マンションの管理料は、賃料×3～5%にて設定されていることが多いですが、底地・貸宅地の管理は個別性が高いこともあり、個別に見積りを作成しています。
Q：底地・貸宅地の管理をする上で、費用をかけて対応することはありますか？
A：土地の測量を、ご案内することがあります。
土地賃貸借契約書（地代の帳面）に記載された、面積が判別する測量図面が無い場合、測量をご案内することがあります。測量を実施する場合は、借地権者に、借地範囲の確認も行うことで、以後のトラブルが無いようにしています。
測量業務を行う土地家屋調査士（測量士）の方は、ご紹介することも可能です。
Q：管理料・測量以外に、費用がかかることがありますか？
A：借地権の売買、建替え承諾などの業務を行う際は、別途費用がかかります。
借地権者の方からご相談を受け、借地権付き建物の売買などを行う場合は、宅地建物取引業法にて定められた報酬規程などを基に、業務料をご請求します。
管理料以外に費用がかかる際は、事前に書面にて、請求額のご案内をした上で、業務を進めています。
Q：借地している区画の、一部の管理を依頼することはできますか？
A：はい。管理上問題がなければ、お受けすることができます。
親戚・昔からの付き合いなど、管理会社を選任することが望ましくない区画を除き、管理を行うことは可能です。
土地の利用状況を考慮し、一部の管理を行うことが望ましくない場合は、対処方法を協議しております。
Q：更新手続きのみ、依頼することはできますか？
A：はい。対応しております。
土地賃貸借契約書の記載内容に不備がないか、借地権者の相続手続きを適正に行ったうえで、更新手続きを行いたいというご希望の方の対応もしております。
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