測量・道路について

現況測量

現地に存在する境界標やブロック塀等の工作物に基づき、土地の面積や土地と接する道路の幅員を求積する測量。

不動産の購入者の利用目的によっては、下記の境界確定測量を求められることもあります。

確定測量

土地と接する、隣接地・道路所有者等と立会いを行い、土地の境界全てを確定させるための測量。

公道など、官公庁との立会いを要する場合は、官公庁の過去の書類確認に相当の時間を要することがあります。

接道要件

不動産の管理、活用、売却、購入時の大切な確認事項。家やマンションの建築に関する法律（建築基準法）には、建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない（建築基準法第43条、接道要件）とあり、接道要件を満たしていない敷地には、原則、建物を建てることができません。

建物が新築できるかどうかは、不動産の価値を図る上で、大変重要な調査項目となります。

道路の種別（建築基準法第42条）

建築基準法上の「道路」は、以下の幅員4m以上のものを言います。

・建築基準法42条1項1号道路
道路法の道路（国道、都道及び市町村道）で、幅員4m以上のもの

・建築基準法42条1項2号道路
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき、許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のもの

・建築基準法42条1項3号道路
建築基準法が施行された、1950（昭和25）年11月23日と、当該市区町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点において、既に幅員4ｍ以上の道として存在し、現在に至っているもの

・建築基準法42条1項4号道路
道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

・建築基準法42条1項5号道路（位置指定道路）
土地の所有者が築造する幅員4ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたもの

・建築基準法42条2項道路
建築基準法が施行された、1950（昭和25）年11月23日と、当該市区町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点において存在する幅員4ｍ未満の道路。既に建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすもの。

この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2ｍの線を道路の境界線とみなす。中心線から水平距離２ｍ未満にがけや河川等が存在する場合は、これらの境界から水平距離4ｍの線を道路の境界線とみなす。

道路について | 東京都都市整備局

建築基準法第43条但し書き道路

建築基準法第43条第1項の規定（建築物の敷地は、原則として道路に2m以上接しなければならない）には、同法43条第2項第1号の規定に基づく認定制度、第2号の規定に基づく許可制度があります。これを満たすことで、建物の建築確認申請が確認され、工事に着手することができます。

・建築基準法第43条第2項抜粋
建築基準法第43条第1項の規定は、以下のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

一、その敷地が幅員4m以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る）に2m以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの。
→　認定制度

二、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
→　許可制度

第４３条第２項に基づく認定・許可の取扱い | 東京都都市整備局

公道と私道

公道・・・国や自治体が所有している道路
私道・・・それ以外の、個人や団体などが所有している道路

＜注意点＞
公道、私道は見た目では判断できません。道路がアスファルト舗装され、ライフライン（上下水道、都市ガス）が整備されていれば「公道」という訳ではありません。公道・私道の別は、対象地の市区町村役場で確認することができます。

なお、建物の建築やリフォーム等を行う際は、工事関係者から、工事・通行することの許可（通行・掘削承諾）を所有者から得ることを求められることになります。私道の場合、所有者が遠隔地に住んでいることもあり、工事許可に時間を要することもあります。