【不動産投資編】不動産投資とは具体的にどんな流れで収入になるのか。株やFXの違いは？①

これから投資を始めようというとき、何の投資をしたらよいか迷うかと思います。

色々な種類の投資があるものの、まず株やFX、次に不動産投資などを思い浮かべる方は多いかと思います。

この記事では、不動産投資の流れや特徴をメインに解説し、後半で株やFXとの違いを書いていきます。

まず、不動産投資とはどういうものか。

これも色々な種類がありますが、最もオーソドックスでイメージしやすいのは、マンションやアパートを買って貸す、というものだと思います。

具体的に例を交えて書きます。
例えば以下のような投資用売り物件があります。
（１棟マンションは高額で、現実的にいきなり購入することは難しいので、マンションの一室を投資用として買った場合を想定します。）

【１ルームマンション】
価　　格　：1100万円
 アクセス　：東京都品川区西五反田
                         都営浅草線「戸越」駅 徒歩6分                            山手線「五反田」駅 徒歩13分築　　年　：1979年11月（築44年）
想定利回り：6.54％
現行収入　：720,000円 / 年（60,000円/月）専有面積　：18.2m²

都内の１Rマンションです。
現行収入が72万円ということで、1100万円で購入して元をとるためには1100÷72で15年かかるということになります。

これだけ見ると、非常に効率が悪い投資のように見えます。

しかし、投資としてはそういう考え方を主眼に置きません。

ローンを組んで物件を購入し、毎月の家賃収入とローン返済金の差額が収入になる、という点が核心です。
（もちろん、現金一括で買う人もいるかと思いますが、いったん置いておきます。）

1100万円を全額銀行からの借入金で購入したとします。
この場合の毎月のローン返済額をざっくり4万円とします（毎月のローン返済額は銀行ごとの利率や返済年数によって大きく変わります。）。

すると、本物件は毎月6万円の家賃収入ですので、ローン返済額4万円との差額の2万円程度が毎月の収入になります。
（諸費用など、もっと細かく考える部分もありますが、説明を簡単にするためいったん省きます。）

つまり、この例で言えば、元手なくして毎月2万円の収入が入るということになります。

不動産投資の良いところは、不動産価格が高騰したタイミングで売却できるという点です。

例えば、この物件を2年間保有したあと、1150万円で売れたとします。

すると、単純に購入時価格との差額で50万円儲かり、更に毎月の収入2万円×24か月分で48万円の家賃収入があるので、合計98万円の収益になるわけです。

ただ、リスクもあります。

例えば、入居者が出ていって次の入居者が決まらないとき、その期間だけ収入がなくなってしまいます。
それでも、銀行への毎月のローン返済はしなければいけません。
よって、いかに入居者が常にいる状態にするかが重要です。
保有する部屋数を増やすことで、リスクを分散する対策などもあります。

また、不動産は家事や地震などのリスクと切り離せません。
ただ、大災害の場合はどの投資方法でもリスクがあるので、特有のリスクというわけではありません。
保険である程度対応もできます。

不動産投資の具体的なイメージは以上のとおりです。

株やFXとの比較など、続きは次回で書きます。