E-1. 宅地建物取引業・免許 編【宅建】

01.宅建業

・ 宅地建物取引業に該当する場合は免許が必要。
・ 競売により取得した宅地を10区画に分割し販売する行為は業に該当。
・ 転売目的での取得は、不特定多数への販売は事業性が高く業に該当。
・ 相手方が公益法人であっても反復継続して売却する行為は、宅地建物取引業に該当。
・ 一括して売買の媒介を依頼は宅地建物取引業ではないが、不特定多数の者に対して売却するのは宅地建物取引業に該当。
・ リゾートクラブ会員権の売買媒介であっても、その内容が所有権売買であり、不特定多数の者に反復継続して行う場合
・ 所有している土地・建物を自ら賃貸する行為は宅地建物取引業に該当しないため免許は不要。賃借人が転貸する場合も同様。
・ 他人から借り上げた建物を不特定多数に転貸する、いわゆるサブリース業を営む際に宅地建物取引業は免許が不要。
・ 代理の効果は本人に帰属するため、売買の代理を依頼するときは、依頼者本人にも宅地建物取引業の免許が必要。
・ 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。
・ 用途地域内外を問わず、道路、公園、河川、広場及び水路については宅地ではない。
・ 宅地は、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
・ 建物の敷地に供されていない土地であっても、建物の敷地に供される可能性のある用途地域内に所在するので宅地となる。
・ 用途地域内外でも現に建物の敷地に供されている土地は宅地。
用途地域が指定されていない地域であっても倉庫の用に供されているものは宅地に該当する。
・ 工業専用地域は用途地域のひとつであり、用途地域内の土地は「道路・公園・河川・広場及び水路以外」は宅地となる。

02.免許が不要な団体

・ 宅地建物取引業では、国・地方公共団体・信託会社等は宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
・ 信託会社が宅地建物取引業を営む場合は、例外的に免許を受ける必要はないが、国土交通大臣への届出が必要。
・ 相手方の地位が国や地方公共団体などでも関係なく民間は免許が必要。
・ 農業協同組合は例外に該当しないので免許が必要。

03.無免許、名義貸しの禁止

・ 免許を受けている者が、自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませる行為は、相手方が宅建業の免許を有するか否かに関係なく名義貸しに該当。
・ 無免許事業等の禁止は、免許を持たない者が宅地建物取引業を営むこと、又は営む旨の表示や広告をしてはならないという規定がある。

04.免許の種類

・ 2つ以上の都道府県に宅地建物取引業を営む事務所を設置する場合には、国土交通大臣の免許を受ける必要がある。
・ 国土交通大臣免許が必要なのは、2つ以上の都道府県の区域内に事務所（本店・支店・継続して業務を行える施設）を設置して事業を営む業者。

05.事務所等

・ 契約の申込みを受ける案内所を設置する際の届出は、免許権者とその設置する場所の都道府県知事の両方に行う必要がある。
・ 宅地建物取引業者（甲県知事免許）が、乙県内の一団の宅地建物の分譲のため現地に契約の申込みを受ける案内所を設置する場合には、
あらかじめ甲県知事及び乙県知事に、業務開始日の10日前までに所定の届出が必要。

06.免許の申請

・ 免許権者が都道府県知事であるか国土交通大臣であるかを問わず、免許の有効期間は一律5年間。
・ 宅地建物取引業の免許の有効期間は5年。免許の更新を希望する場合、有効期間満了の日の90日前から30日前までに申請。
・ 会社が免許証の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合は知事または大臣免許証を返納しなくてよい。（すでに効力がないため）
・ 業務停止期間中であっても免許の更新を受けることはできる。
・ 免許を返納しなくてはならないケースは以下の4つ。
　①免許換えを行ったとき。
　②免許取消し処分を受けたとき。
　③失くした免許証を発見したとき。
　④廃業の届け出を行うとき。
・ 免許の有効期間の満了は、免許証の返納事由に該当しない。
・ 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許について条件を付けることができる。これは免許の更新を含む。
・ 事業休止に際して届出は不要。ただし宅地建物取引業者が、引き続いて1年以上事業を休止したときは、免許の取消しの対象となる。

07.免許換え

・ 免許換えは新たに免許を受ける手続きと同じ。免許換え後は有効期間5年間の免許が交付されて従前の免許は失効する。
・ 案内所を設置しただけでは免許換えの必要なし。
・ 免許換えが必要になったにもかかわらず、その申請を怠っていることが判明した場合は免許取消処分になる。「業務停止処分」ではない。

08.宅建業者名簿

・ 宅地建物取引業者名簿に政令で定める使用人の本籍地は記載されない。
・ 宅地建物取引業者名簿の変更届出は、変更があった日から30日以内に行う。
・ 専任の取引士は政令で定める使用人に該当しない。使用人＝事業所長や営業所長など。
・ 専任の宅地建物取引士が不足することとなった場合、2週間以内に基準を満たすように宅地建物取引士を設置。変更があった場合には30日以内に届出。
・ 宅地建物取引業以外に営む業種については宅建業法9条で定められる変更届出事項の対象外。新たに建設業をする場合でも届出不要。

09.廃業等の届出

・ 相続人は死亡の事実を知った日から30日以内に届出。
・ 監査役に氏名の変更があった日から30日以内の届出。
・ 建物取引業者が合併により消滅した場合、合併により消滅した法人を代表する役員であった者は、消滅の日から30日以内に、その旨を免許権者に届出。
・ 宅建業者につき破産手続開始の決定があったとき、届け出るのは破産管財人。
・ 免許の承継はなく、合併などによりB社が宅地建物取引業を営むには新たに免許を受ける必要がある。
・ 免許の効力は、死亡日に遡っ免許の効力は、死亡日に遡って失効する。
・ 宅建業者が合併・破産手続開始以外の理由で解散した場合、その清算人は30日以内に免許権者へ届出。
・ 破産手続開始の決定があった場合でも当然に免許の効力が失われるわけではなく、届出により効力が失われる。
・ 宅地建物取引業者が、吸収合併されたことにより消滅した場合、その一般承継人は、当該宅地建物取引業者が締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
・ 相続人は、Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるが、廃業届は３０日以内に提出する。業務はその後でも問題なし。
・ 相続によるものでも、新たな売買取引は契約の履行ではない。
・ 破産管財人から売買の媒介依頼を受けた宅地建物取引業者は免許を受ける必要がある。
・ 免許の有効期間が満了したときは、当該宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。

10.欠格事由

・ 欠格事由がある場合、免許を受けることができない。
・ 役員Bによる欠格事由の場合、役員Bが退任していればA社の欠格事由には該当しない。
・ 法定代理人の刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ未成年者であるは免許を受けることができない。
・ 5年間免許を受けられなくなるのは以下の3つのケースのみ。
　①不正手段による免許取得
　②業務停止処分に違反
　③業務停止処分行為を行い情状が重い
・5年間免許を受けられなくなる3つの事由で免許取消処分に該当し、聴聞の期日・場所が公示された後に廃業届出をした場合には、その届出から5年間を経過するまでは免許を受けられない。
・ 5年の免許取得制限が課せられるのは「免許取消処分」の場合。「業務取消処分」に係る聴聞では、5年を経過することなく免許を受けられる。
・ 業務停止処分に反したとして免許を取り消され、かつ、取消しの日から5年を経過しない者は、宅地建物取引業の免許を受けることはできない。
・ 宅地建物取引業法の違反したことにより罰金刑に処せられ、かつ、その執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合は、免許を受けることができない。
・ 宅建業法及び暴力的な犯罪により罰金刑に処されたものがいる場合、刑の執行から5年を経過しなければ免許を受けられない。
・ 過失傷害、詐欺罪による罰金刑は欠格事由にならない。
・ 暴力的な犯罪とは次の6種類。
　①傷害罪（204条）
　②現場助勢罪（206条）
　③ 暴行罪（208条）
　④凶器準備集合及び結集罪（208条の2）
　⑤脅迫罪（222条）
　⑥背任罪（247条）
・ 刑罰の種類：死刑、懲役、禁錮、罰金、拘留、科料、没収
・ 懲役刑に処せられたものは、その違反した法令を問わず免許の欠格要件に該当。
・ 控訴期間中は刑が確定していないので「禁錮以上の刑に処せられた者」に該当しない。よって免許を受けることは可能。
・ 復権を得れば直ちに欠格事由ではなくなる。
・ 執行猶予期間を満了した場合、刑の言い渡しが失効するので即座に欠格事由ではなくなる。
・ 政令で定める使用人（事務所の代表者）が禁錮以上の刑で、執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない場合は、当該法人は免許を受けることができない。