第2回　区分マンション仕入れ

１．趣旨仮想区分マンション（１R、築古、タワマン、なお詳細な住所は公開せず）に対して、現役買取系不動産屋9名で入札を実施、それぞれ事業内容を説明し、その優位点、注意点、出口の値付け、経費の比較等、仕入れ手法と経験の共有を目的とする。

２．仮想１Rマンション（区分）
所　　在：板橋区　
交　　通：都営三田線　板橋区役所前駅　徒歩5分
専有面積：25.4㎡　約7.68坪
建築年月：2013年　築8年
構　　造：鉄筋コンクリート造9階建
所在階数：5階
現　　況：賃貸中
月額賃料：88,000円（坪11,458円）
管 理 費：7,620円
修繕積立金：2,310円

売買条件：オーナーチェンジ、サブリースなし

３．入札結果

【コメント】
1Rやる人やらない人で結構差が開いた？
峰さんは伝説の物上屋さんなのかな？

４．事業内容について
オーナーチェンジなのでみんなやることは変わらず、買い取って再販、販売はレインズぶら下げて客付け仲介さんがエンドの個人投資家を連れてくるのを待つ。若しくは１R販社（主に※サンタメで個人投資家に１Rを販売する業者さん）の指値を受けるか。

サンタメ：第三者の為の取引の略称、購入決済と同日に売却の決済を行う、登記には入らないで転売するため流通税（不動産取得税、登録免許税）がかからない、売主Aと買主Cの間に入って利益を取るB、登記上はAからCに直接所有権が移転する。基本的にBはAに支払う購入資金をCがBに支払う購入資金でまかなうので決済資金を用意する必要がない。

札束くん：1R販社大手のG〇テクノロジーズなら2,000万で買うのでは？直で売れば仲介手数料省けるし薄利だけど即転でも良い。エンド狙いであれば出値2,300万で2,100万（G5％）で決まるのではないか、表面利回りで5％あれば売れる感覚です。

スライム：エンド投資家への直販前提で査定しました。

融資：ソ〇ー銀行 金利1.64％ 35年融資 フルローン 収支想定は以下の通り。

※諸費用40〜50万円のうち、30万円分をローンに乗せた場合でも、ギリギリ赤字にならないから自己資金10万ちょっとでエリサーがコロっと買付入れちゃう！

備考：
サブリースでもマイナスにならないワンルームは即売れ!!
販売から買付まで2週間、決済まで1ヶ月半くらいで決着してみせる！
G○テクノロジーズの株買ってストップ安2連続で大損したから、薄利の買取直販でいっぱい捌いて取り返さないと。。泣

ひとりでできるもん：ストップ２連続ｗｗｗ 私も2,300万円出しの再販です、グロスがグロスなんでサンタメOKならサンタメで直販したいですね。見つからなければ決済してＧ５％前後で販売という二段構えで。

ASANO：皆さんありがとうございます！１Rの客付けは物件とローンがワンセット、パッケージで売る特殊な投資用不動産なので現役バリバリのブツあげKID先生にお越し頂きました！

一同：ワーワー！ヤッター！

KID先生：まず！今回の物件に限らず個人投資家へ売却する際の１Rの値付けって凄くシンプルで、金融機関の融資額（評価額）がそのまま販売価格になります。そして金融機関の評価はエリアと築年と賃料で決まります。例えば今回の物件だと、築10年以内の板橋区なのでオ〇ックスの評価だと4％の賃料（管理費・修繕積立金を引いたあとの手取り）割り戻しで下記の通りとなります。

（賃料88,000円－管理費7,620円－修積2,310円）×12ヵ月÷4％＝2,342万円
※一の位は切り捨てになるため2,340万円になります。

これがエンド価格の上限です。ネットや本で調べないで「セミナー」と「人からの紹介」で買う個人投資家の購入価格です。

一同：ほうほう、評価メチャ出る。融資額＝販売価格ってスゴイな、考える必要ないｗｗ エリアによって評価（賃料の割り戻し率）が変わるって感じですか？

KID先生：そうですね。こんな感じです。

【賃料割り戻し率】
3.8％
築10年未満　中央、港、千代田、新宿、渋谷、目黒

3.9％
築10年未満　品川、世田谷、文京
築10年以上20年未満　中央、港、千代田、新宿、渋谷、目黒

4％
築10年未満で　上記外の23区ほぼ全域（舎人ライナー、足立、江戸川NG）
横浜、川崎、吉祥寺、新横浜

4.1％
築10年以上20年未満の23区、川崎駅周辺、新横浜

4.2％
横浜市（ブルーライン弱い）、川口、大宮
築20年未満、総戸数20戸以上、半地下NG、駅徒歩10分以内が条件

※あくまで参考程度に、金融機関によって評価基準が多少変わります。

一同：なんてわかりやすいんだ。

KID先生：基本的に1R販社はサンタメで流通税（登録免許税、不動産取得税）がかからないので、出口がわかればあとは利幅だけです。一般的な１R販社の利幅が350万、札束さんのおっしゃったG〇テクノロジーズさんだと200万幅でもやると思います。出口も利幅もドンピシャですね！ちなみにこの物件はASANOさん仲介で私が昨年12月に買った物件ですが、当時仲手込み1,970万でした。今はその金額で買えないでしょう。出口の価格はそれほど変わっていませんが、当時より競合が多くて利幅を薄くしないと勝てなくなってます。G〇テクノロジーズ、エ〇マックス、プロパ〇ィーエージェント、この三社が激強で利幅どんどん削られてます。

一同：ほー、ツエー、これは全く歯が立たない。

KID先生：とにかく１R販社の強みは高い融資金額（評価）の出るオ〇ックス、ジャッ〇スの提携ローンを使えるかです。提携ローンはオ〇ックスで金利1.6％、ジャッ〇スで1.9％です。個人投資家は年収500万から年収の8倍まで利用可能です。個人投資家の持ち込みだと2.3～2.4％になるので全然違います。

一同：金利低い！オ〇ックスは提携受けるの至難の業を聞いたことがあります。

KID先生：そのとおりです。提携業者も2％中盤くらいからスタートして実績を積まないと金利はここまで下がりません。また、提携業者になるには同業者2社の紹介が必要となります。

一同：ほえ～村社会。参入障壁高い。その一方で売る方にとっては高く買ってくれるし、買う方にとっては金利の低い融資受けられるから一概に悪いとも言えないんですね。

KID先生：また融資で最近台頭してきてるのがイ〇ン銀行です。オ〇ックス、ジャッ〇スはネット利回りから割り戻しますが、イ〇ン銀行は表面利回り（管理費・修繕積立金を引かない）から割り戻します。

つまり、管理費・修繕積立金が重い物件はイ〇ンの方が高い評価が出ることがあります。例えば世田谷区、築10年以内、賃料98,000円、管理費8,700円、修繕積立金7,200円の物件あったとします。

オ〇ックス評価
（賃料98,000円－管理費8,700円－修積7,200円）×12ヵ月÷3.9％＝2,520万円
イ〇ン銀行評価
賃料98,000円×12ヵ月÷4.2％＝2,800万円

一同：割り戻し率はオリックスのが低いのに評価はイ〇ンの方が出るんだ。

KID先生：物上げ（1R所有者から物件を買い上げ若しくは仲介で1R販社に卸す会社）からすると、先程の３強販社に買ってもらうと2,520万円－利幅250万引きすると買取価格は2,270万円。しかし、イ〇ン銀行の提携がある1R販社だと利幅は350万円と多めですが、買取価格が2,450万円。なんと180万円も高く買ってくれます。2,800万円で購入する個人投資家にはお気の毒ですが、売主は高く売れて嬉しいですね。

一同：なるほど、新興勢力とイ〇ン銀行が組んでるのかな。競争は苛烈だ。


KID先生：ここで新築の１R販売にも触れておきましょう。

一同：お願いしまっす！

KID先生：とはいっても新築の考え方も一緒です。銀行の融資金額（評価額）＝販売価格です。但し、例えば中古だと割り戻し率が4％だと新築だと3.5％だったりします。ここに大田区某所の新築１Rがあります。価格は25㎡で3,250万円です。賃料は10万5,000円です。

一同：なにそれ全てが高い！賃料坪1.38万！売価坪430万！

KID先生：収支は固都税を抜いて月1万＋管理手数料程度の持ち出しと思います。計算式に当てはめてみましょう。管理費修繕積立金の合計を10,000円とします。

（賃料105,000－管積10,000円）×12ヵ月÷3.5％＝3,250万円

一同：評価は出ちゃうんだ。賃貸はAD増し増しのフリーレント盛り盛りで決めちゃうんだ。

KID先生：例えばこの物件、新築プレミアムが剥げるとどうなるでしょうか。中古になると割り戻し率は4％になります。また、現在築１年ですが、既に88,000円（坪1.16万）で募集が出されている部屋もあります。

（賃料88,000－管理費修繕積立金10,000円）×12ヵ月÷4.0％＝2,340万円

新築時と比べてもう910万円の差が出ています。910万円です。

一同：（これはキツいぞ、、、）

KID先生：その後も賃料は下げ続けますし、築10数年後で一回目の大規模修繕があり、新築時の安い修繕費は長期修繕計画の変更により跳ね上がります。さらに保有中もサブリースや収納代行で吸い取られ、固定資産税もかかります。ずーっと持ち出しです！

一同：（なんか胸がキューっとしてきた、、、）

KID先生：それでも保険（ガン団信）だ節税だと購入する方が後を絶たないのです！

〇〇：デート商法で売るところもあると聞きます！利回りの世界じゃない！
〇〇：新築は1戸売れたら歩合50万の会社もあるみたいですね！

一同：ありがとうございます！KID先生は最近独立されたそうですね！おめでとうございます！

KID先生：ハイ、今もバリバリの物上屋です！１Rをお持ちの方に電話を掛けて、仲介若しくは買い取りをして、基本的には１R販社に卸しています。ご説明したように金融機関及び1R販社の評価方法がわかっているので、買主売主に踏み込んで交渉出来ますし、1R販社に買い叩かれることもありません。免許取って３ヵ月ですが、60件くらい成約させて頂いてます。

たくさんお話しさせて頂きましたが、もし1Rの出口に困ったり査定して欲しいということであればお気軽にTwitterでDM下さい。ツイ取引に関しては、駆け引きなしに全てアッパーで伝えています。提示条件にご満足頂ければ是非お手伝いさせて下さい。ちなみに私のnoteの「物上げとは何か。」に物上げについて深堀りしたことを書いています。ご興味頂けたら読んでみて下さい！

https://note.com/butuage/n/n284bb04ca704

ASANO：その他、１R買取再販特有のあるあるはありますか？

札束くん：サブリースですかね、解約手数料に賃料の6ヵ月分、悪いものでは賃料の2年分というものもありました。逆ザヤ（サブリース賃料が実賃料を下回ること）になった時はサブリース側の解約はできる契約になってる。借地借家法に守られ過ぎてます。

ASANO：犯罪の域。

札束くん：あとは重要事項調査報告書が高い。1万とかしますね。プレ〇ンスは印鑑証明出せと言ったり。重調取ると抜きに来る管理会社もいます。

短髪豚野郎：合〇社は重調高い、見にくいです。管理費安いから管理組合からは選ばれてるけど。

ひとりでできるもん：重調特急料金プラス1万円って管理会社もありましたね。

KID先生：抜かれるのが怖いので重調後付けで契約することもあります。修繕積立金の積み上がりは他の部屋で取ったり過去のデータを見たり。総会の議事録を所有者から取り寄せたり。

ひとりでできるもん：仲介会社が金払って重調発行依頼かけて、それで管理会社が売却気配を察知して抜きにいくのは商習慣的にクソすぎますよねｗｗ

札束くん：生年月日押さえて所有者の代わりに管理会社に電話したりします。

短髪豚野郎：自宅マンション買う前に１R買っちゃうと返済比率が狂っちゃってローン金額減額されることもありますね。せっかくの1R投資が住宅ローンの足枷に。それで急いで業者に売っちゃう方もいます。

続いて築古マンションいきましょう！


５．仮想築古マンション（区分）
所　　在：中央区
交　通①：都営大江戸線　勝どき駅　徒歩3分　
交　通②：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩8分
専有面積：38.06㎡　約11.51坪　2DK
建築年月：1973年　築48年
構　　造：鉄筋コンクリート造10階建
所在階数：5階　角部屋
現　　況：空室
管 理 費：21,360円
修繕積立金：5,340円
管　　理：自主管理

売買条件：空室、要リフォーム（中ボロボロ）

６．入札結果

【コメント】
札束さん２連勝！頭押さえた！峰さん本気出してきた！
これまた結構幅が出ましたね。

ASANO：そもそも旧耐震やったことないので心理的な怖さがあります。

７．事業内容について
空室なので買い取ってリフォーム後再販、実需（住む人）で売るか、賃貸付けして収益不動産で売るか、リフォーム費用、再販価格をいくらで見るかで結構差が出ましたね。ひとつずつ見ていきましょう。

（１）リフォーム
ひとりでできるもん：550万

豊作くん：エリアもエリアなので550万位かけてパリッとリフォーム

札束くん：間取りがね、風呂トイレ分けるのに押入れつぶしてトイレにして、洗面台をどうするか。総額400～500くらい。

ASANO：築年も築年なのであまりやらずに400万にしました。風呂トイレ悩ましやですね、下記のリフォーム例ありました。

全空くん：350万円

短髪豚野郎：300万円

峰：300万円でとりあえず問題ない仕様にしてあとは立地で売ります！
スライム：250万で軽くリノベしてSOHO利用の入居者突っ込んで、オーナーチェンジで捌くものありかな、と思いました。

（２）再販価格
【旧耐震？行けるっしょ！勢】
札束くん：2,400万円　いけるっしょ、売出しみるとこのくらいの価格で出てる。物件の供給少ないからいけるっしょ！月島は低グロス売れるイメージある。このくらいの価格帯だと2,200万円でも2,400万円でも変わらないイメージ。

ひとりでできるもん：2,780万円スタートの着地2,370万円想定です。中綺麗にしてゴリゴリ現販業者にオープンルームやってもらえばサクッと買付入るっしょ！これ結構再販出る物件で2,200万～2,300万で結構決まっちゃってるんですよね。ただマンション自体は懸念点も多いので短期で売れないと血が出そう、なので保守的に利幅は大きめに想定してます。あとこの買取値だと仲介手数料は50万くらいなので卸仲介の担当者は面白くないのでボーナス（おっと、特別広告費か）出します。とは言っても無理して買いに行く物件ではないかな。

豊作くん：2,380万円　いけるっしょ、パリッとやればいけるっしょ！グロスでこの価格帯なら手も出しやすいのでいけるかな。と言う感覚です。

東サンドバッグ：2,280万円　原価で1,950万くらい。基本、このエリアはグロス低ければどうにでもなると思ってる教の信者です。最悪、トントンでも良いかなと。

峰：2,180万円。諸費用込で2,500万円以内であれば買う人がいると思う。最悪1,950万円でトントンだけど1,980万円と2,000万円の壁を越えたら周辺客付けも頑張ってくれるはず。

【旧耐震怖いよぉ勢】
短髪豚野郎：2,000万円　固めにみました。

全空くん：1,780万～1,980万円

スライム：1,900万円　軽いリノベで賃貸月13万で付けてから、G6％の投資商品（2,600万円）にして嵌め込もうか？と迷いましたが、さすがに築年数古すぎてエンドの融資が読めないし、尻込みしましたね。

ASANO：1,850万円　レインズで成約見てもこのくらいなんで保守的にいきました。旧耐震物件のローンの知識とか皆無なんで、ホントに売れんの？みたいな。怖い。出来ない。

ひとりでできるもん：レインズ成約も良いのですが、マンションデータダウンロードサービス良いですよ！これは「ネットの広告を落とした物件」のデータです。1件1,500円です。

※抜粋

ASANO：なにこれスゴイ知らない便利。
短髪豚野郎：見やすい！

ひとりでできるもん：査定の時にも説得力あるので便利ですが、お客様に見せる時は気を付けて下さいね「これはあくまで広告落としのデータなので成約価格とイコールではないですよ」って、客付けの時は「これくらいで（おそらく）決まってますから」って。

ASANO：闇のテクニックだ！

（３）旧耐震物件の融資付け
自主管理の旧耐震、融資付けはどうでしょう？
修繕計画があれば適合証明取れてフラットいける？

この辺りは歴戦の猛者「広告費ない部」の皆さんに聞いてみましょう！！

【一騎当千つばささん】
諸費用込みですと三井住友、みずほ、ちばぎんが可能性ありかと！
UFJは耐震診断の結果が大丈夫でしたら融資出ますが、なかなかハードル高いです...。
僕の周りだと、三井住友かちばぎんが多いです！
旧耐震ですと既存不適格が多いかと思いますが、既存不適格と重説に記載すると融資でないので、特約に文言を工夫して入れる場合がありますね！

【勉強中のカリスマはとようすけさん】
・フラット（築年見ない）
・りそな（耐震診断してる場合は厳しい、してなきゃ通る）
・三井住友
・みずほ
・ちばぎん
・大光銀行
・八十二銀行
※旧耐震は属性厳しくなる方が実際多いすから、地銀メインみたいです。

信金だと城北信金（再建築不可も自主管理も出してくれるみたいですw）
埼玉だと朝日信用金庫。

一同：結構出すところもあるんですね！勉強になります！お忙しいところありがとうございます！

（４）旧耐震+自主管理について
そもそも旧耐震+自主管理ってどうなんですか？

ひとりでできるもん：入札では買いたくない。相対、出来れば任売系（売主事情あり）、超安値で買いたい。

札束くん：旧耐震はグロス勝負。坪単価云々って感じじゃないですね。大久保から池袋にかけるエリアは跳ねるイメージありますね。池袋で知人の業者が2,000万円で仕上げた物件を2,800万円で売りました。東新宿で1,700万円で買った区分をそのまま2,200万円で業者に売って、うぉ～って思ってたらリフォームして3,600万で再販決まったとのこと。外国人のキャッシュ買い強い。外国人が集まってるエリア狙い目ですね。

一同：スゲー

（５）現在の区分実需の動き、今後の予想について
峰不二夫：買取り査定負けしてる。

ASANO：実需は出口ぶれるから良く知ってるエリアだと突っ張る業者さん多いですね。自社独自の成約事例、相場観持ってるとこ強い。

札束くん：社内でに新着と広告落ちた物件見張る部隊がいる会社もありますね。

峰不二夫：大手系は利幅落としてる。利幅200万の会社もある。

ASANO：うえぇ、現金張ってリフォームして再販してそれで合うのかな。
札束くん：大手系はほぼフルローンでエクイティ入れてないから出来る芸当ですね。

札束くん：実需は値段下がらないですね。

ASANO：買えないから下がって欲しいけど、きっかけもないですね。

峰不二夫：2,000万円～3,000万円の価格帯はちょっと動き鈍ってきてる印象ありますね。

ひとりでできるもん：人気エリアである程度のグレード感がある区分は今後も安定して買われると思います。ただ旧耐震や管理体制に問題がある物件は慎重に見たほうが良いかな。

続いてタワマンいきましょう！

８．仮想港区タワマン（区分）
所　　在：港区
交　　通：東京メトロ千代田線　赤坂駅　徒歩4分　　
専有面積：80.88㎡　約24.46坪　2LDK
建築年月：2008年　築13年
構　　造：鉄筋コンクリート造45階建
所在階数：23階
現　　況：空室
管 理 費：28,000円
修繕積立金：23,000円

売買条件：空室

９．入札結果

【コメント】
ひとりでできるもん：区分買取は基本的に利率10％は狙いたいけど、このグロスなら10％割ってもやむなし。この超ハイグレードを買う富裕層は、エンド販売価格も高いほうが箔が付いて喜ぶので多少高買いしても大丈夫です。（謎）このテの物件は実際、「なんでこの価格で買い手が付いたんだ？」っていう事例が結構あるんですよね。そういう相場の”ノイズ”を拾えれば一撃必殺ですよ。（冷や汗）

ASANO：私の想定出口よりひとりでできるもんさんの買取価格のが強いｗｗ

札束さん：そのくらい出るかなとも思ったけど、三冠出来なくて悔しい。

10．事業内容について
こちらも空室なので買い取ってリフォーム後再販、リフォーム費用、再販価格からみていきましょう。

（１）リフォーム
ひとりでできるもん：築浅ハイグレード物件で内装はいじる必要なし。バリッとかっこいいステージング（家具設置）かけて雰囲気出して売り抜けろ！

札束さん：築年浅いので100万円で最低限の表層（クロス張替え・リペア・クリーニング）だけやります。

ASANO：私も100万円でみてます。このくらいのグレードだとかえって触れないかなと。

全空くん：フルリフォームで1,000万みてます。

峰不二夫：私も1,000万円～2,000万円。そもそもの仕様が良すぎてこれリフォームしないほうがいいんじゃないかと悩むところ。

（２）再販価格
【ガンガン行こうぜ！勢】
ひとりでできるもん：売出し27,800万円（坪1,136万）　着地23,000万円（坪940万）
札束くん：売出し24,800万円（坪1,013万）　

【タワマン保守的勢】
全空くん：売出し20,500万円（坪838万）　着地16,500万円（坪797万）
豊作くん：売出し19,800万円（坪809万）

【命を大事に、タワマンわからん勢】
スライム：売出し17,500万円（坪715万）着地16,500万円（坪674万）未知数過ぎて弱気です…メイン顧客はエリサーなので、ガチ富裕層はわからないです。

ASANO：売出し18,000万円（坪735万）　わけわかめ。レインズ成約で判断するしかない。

東サンドバッグ：売出し19,800万円（坪809万）中心地の相場全く分からないので成約事例からなんとなく金額を出しました。全くさわらない部類の物件なので、じゃあ本当にこれで買うかと言われたら不安があるので仲介に回ると思います。やっぱりグロスが大きいと、想定するリフォーム費用と利益率設定によって金額に大きな差が出ちゃいますね。　　

峰：売出18,500万円（坪756万）　意味がわからない。750万円前後での成約ベースで判断しました。

参考：マンションデータダウンロードサービス

ASANO：どっひゃー！レインズ成約と全然違うじゃないか！みんな真面目に成約登録しなさい！

（３）タワマンの値付けについて
峰不二夫：なんか80㎡って意外と小さいと思ったのですがどうなんでしょう？

札束くん：タワマンって意外と100㎡超えてる部屋って少ないんですよ、3Aエリア（麻布、青山、赤坂）とかは別ですけど北向きか東向きがベスト。西向きは暑くて夏キツいですね。

ASANO：確かに西向きはスッゲー暑いって印象はあります。

〇〇：森トラ麻布台（アマン）の1番高い部屋は300億いくみたいですね。
一同：ひょえ～！！！！
〇〇：ならしでも坪2,500万くらい？
一同：ぴゃ～！！！！

ASANO：なんか疲れてきちゃった。

ひとりでできるもん：豊洲とか清澄白河とかのタワマンはそんな激しくレンジがなくてわかりやすいです。超都心わかりづらいですね。

札束くん：超都心には超都心の感覚あります。東京タワーは見える見えないだけで坪100万以上変わるタワマンもあったりとか…

ASANO：武蔵小杉は坪300万～350万ですよ！お求めやすい！

短髪豚野郎：湾岸も運河の匂いとか、日当たり、眺望で結構変わりますね。

〇〇：六本木ヒルズのオーナーチェンジを業者に100㎡で4億で買ってもらいましたね。

ASANO：買取り無理だ。仲介頑張ろう。

峰不二夫：頑張ろう。

ひとりでできるもん：もうね競って買取は無理。今回これで偉そうにハイグレードタワマン入札査定したけど実際ヒヨって買えない。死にます。

11．付録　築古区分買取再販事業収支公開！

（１）峰 不二夫

（２）全空くん

（３）ASANO

次回は「どうやって安く買う？高く売る？仕入れ販売テクニック大公開」号