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中古マンション買ってリノベする(資金計画)

経緯はこれ

よっしゃマンション買うぞってなって最初に行われたのが不動産屋さんに相談しながらざっくりの資金計画づくりでした。

話を持ちかけてくれた大学時代の同級生がリノベーション設計をやってくれるので、彼らが紹介してくれた創造系不動産さんに購入仲介をお願いしました(ほかの不動産屋さんと比較してどうこうは何もわからない、ほかのところに相談していないので)。Zoom で2,3時間ほど話してわーっと計画を立てた。

この記事では自分のケースをもとに書いているので、目安として読んでください。実際に計画を立てるときはちゃんと不動産屋さんとかFPの人とかに相談したほうがいいと思う。

いくら借金するか決める

スタートは「月の返済額をもとに、ローンをいくら借りるのか」を決めることでした。だいたい今住んでる家の家賃からあんまり変わらないくらいとか、まだ余裕あるからもうちょっと出せるな、とかそういう感じで決めていくっぽいです。

とは言え、自分がいくら家賃にお金かけていいのかよくわからんかったのですが、目安としては「年間90万円の貯蓄ができるか」という感じらしいです。この90万というのがどこから出てくるのかというと、いわゆる「老後2,000万円問題」らしい。定年後の無職期間を30年生存すると年金だけでは賄えない額の総額が2〜3000万円になるという話で、それに向けての貯蓄を定年までのおよそ30年で行うとすると、だいたい年間90万円が必要となる(世帯状況によって違うだろうし、きちんと資産運用すれば計算も変わるとは思うけど)。ということで、「毎月その金額が住宅費として出ていくと仮定して、年間90万円の貯蓄が可能そうか」という観点で返済額→ローン総額を考えればいいとのこと。シミュレーションサイトとかで計算すると、たとえば雑に金利1%の35年ローンだと月10万円の返済で3,500万円とかになります。実際自分のときはもうちょい金利低め(0.65%とか?)で計算した気がする。まあここは概算です。実際の金額や金利はローン契約時に決定します。

ここで見落とされがち、というか自分が見落としていたポイントなんですが、マンションを買うとローン返済額以外にも管理費・修繕積立金・固定資産税とかがかかってきます。自分の場合は全部合わせてだいたい月3〜4万円とか?なので上記の試算の際、住宅費にその程度上乗せすることを考慮しないといけません。

いくら自己資金を出すか決める

ローン借りる金額をだいたい決めたら、追加でいくら自分で出すかを決めます。たとえばローンを3500万円借りて、自分の金を500万円出すとしたらトータルで4000万円のプロジェクトになる。逆に言うと3500万円で済みそうなプロジェクトでも、自分の金を500万出せばローンの金額は3000万円で済む。月の返済額を抑えたいならそういう選択肢もある。

今回自分は「なるべく自己資金を出さない」という方針にしました。理由はこんな感じ。
・ローンだけで、ある程度自分の要望にかなった家造りができそうな気配
・住宅ローンは金利が安い(1%とか)ので借入額を極力大きくして、節約した自己資金をインデックス投資信託(利回り4%とか)とかに回したほうがお得なのでは

なので全力で35年ローンを借りることにしました。35年間負債を抱え続けることに対するビビリみたいなのは確かにありますが、勢いで開始したプロジェクトなので勢いで進めるしかない。

そういう方針ではあったもののまったく自己資金ゼロというわけにはいかず、次の理由でいくらか手元から現金を放出する必要がでてきます。貯蓄全然ねえという状態でスタートするのはちと厳しいかも。

ローンが減額される場合
経済状況からだいたいどれくらいのローンが契約できそうかというのは推測できるっぽいですが、審査の結果によっては満額が通らない場合があるみたいです。その場合はその分を自己資金で出すか、そもそも購入自体を取りやめるかを選択する必要が出てきます。

一時的に必要になる自己資金
住宅ローンが自分の口座に振り込まれるタイミングは「実際に売主に対して購入代金を支払うとき」と「リフォーム工事が完了したとき」です。しかし、それに先行して一部の支払いが必要になるため、それは自分の手持ちのお金で支払う必要があります。
・物件購入の申込みを行うときに手付金等として代金のいくらかを先に支払う
・リフォーム工事を着工するときに工事費のいくらかを先に支払う
住宅ローンが振り込まれれば回収できるものではありますが、あまり無視できない規模のお金が一時的に必要になります。

購入してから引っ越し完了までの二重住宅費

マンションは買った瞬間から返済が開始されますが、リノベーションの設計・工事が完了するまでは引っ越しできないので、いまの家に住み続ける必要があります。その間は新居のローン返済(および管理費等の支払い)といまの家の家賃を両方払う必要があります。地味にキツい。銀行によっては返済開始をリノベーション完了まで待ってくれるところもあるらしいですが、自分が借りたイオン銀行はできないらしかった。

物件の条件と資金配分を決める

ローン金額と自己資金の合計がざっくりプロジェクト全体の予算になります。それを下記項目に割り振っていく感じです。
・家の金額
・家購入にかかる諸経費(不動産屋の仲介費用、登記費用など)
・リノベーション費用
・リノベーションにかかる諸経費(設計料など)

ここで住みたい家の条件をざっくり考えます。自分の場合はこんな感じ
・会社まで1時間以内でいける(近ければ近いにこしたことはない)
・広さは40-50平米以上
・いざとなったら売りやすい

リノベーション費用はピンキリですが、広さからある程度算出できます。自分の場合はすべてを破壊して再生したいという欲求があったので、フルリノベーション(スケルトンリノベーション)をする予定です。その場合、こういうサイトとか見ると平米単価10-15万前後とか書いています。なので50平米だと500-750万とか?こだわったり建築家に設計を依頼するならもう少し単価は上がると思います。設計料が必要な場合はそこに10%とか15%とかの上乗せになる(設計者によっては最低料金が設定される場合もある)。

家購入にかかる諸経費の内訳としては不動産屋への仲介手数料、銀行への融資保証金、登記費用、不動産取得税、火災保険などです。正直まちまちだし、あとで金額変わったりもするのでこの時点では概算でいくしかないっぽく、自分のときは雑に300万円を見込みました。

というわけで、例えばプロジェクト予算を3,500万と設定すると、
・予算:3,500万円
・リノベーション費用:750万円
・設計料:120万円(仮に15%くらい)
・購入諸経費:300万円

・余ったお金=家購入の金額:2,330万円

この予算をベースに条件に合う家を探していく感じになります。で、具体的なエリアとかを伝えて不動産屋さんに物件を探してもらいます。

具体的な金額とか(僕の場合)

上はあくまで一般論なので、じゃあ僕の場合はどうだったかというのを書いてみます。別に隠すような話ではないんですが、生々しい話をあまりにオープンに書くのもなんかアレなので、ここから先は有料にします。リアル知り合いの人なら聞いてくれたら普通に答えますし、借金背負った僕にカンパしてもいいよという人は買ってください。

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toofu

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