金利引き上げ。さあ、どうする住宅ローン？
どうもニジルです。
今回はいよいよ日銀総裁が金利引き上げ実施
住宅ローン組んでる人向けに
今後どうしていくのがいいのか
返済額は爆上げになるのか
払っていけるのか
住宅価格はどうなるのか
内心ちょっと穏やかではない人へ
方針案を一緒に考えていきたいと思います
まずは、2024年8月1日のロイター通信の記事を
記事の要旨としては
三菱ＵＦＪ銀行は３１日、日銀金融政策決定会合の結果と市場金利の上昇を受けて、短期プライムレート（短プラ）を、従来の１．４７５％から１．６２５％に引き上げると発表した。短プラの引き上げは１７年半ぶり。
そもそも住宅ローンの金利はどんな感じで
決定しているのかからおさらい含めて
見ていきましょう
金利を制する者がローン・運用を制する
と言っても過言ではありません
あなたは変動金利？固定金利どっち？
金利と言っても２種類あります
長期金利と・短期金利
ここでは住宅ローンに絞って置き換えます
ローンを組むときに皆さん選択するのが大きく２つ
１，返済方法
元利均等返済か元金均等返済
どっちにしますか問題
２、金利の選択
固定金利特約か変動金利
今回は金利の選択の方のお話です。
ちなみに
ニジルも以前住宅ローンを組んでましたが
今は売却しています。
あなたは、銀行員の方からどっちにしますか？
と問われて、どっちを選択したでしょうか？
おそらくは変動金利を選択した
と思います、どうでしょうか？
選択した決め手は何だったでしょうか？
おそらく今は超低金利時代なので
この先しばらく上がることはありません
そういわれたからだと思います。
ニジルもそう思っていましたし
友人から聞かれたらそう回答していました。
それがあれよあれよという間に
金利引き上げの事態に。。。
時代の流れは速いものです。
住宅ローンの金利の利率はどうやって決まる？
今回の日銀利上げですこし
意外だったのが、各銀行短期プライムレート
といわれるものを引き上げました。
いままでの政策金利はその多くが長期のものでした。
なので固定金利特約（＝支払金額を固定したい派におススメ）
の利率が上がっていく予測は経ちました。
なお、すでに固定金利特約を結んでいる人は
その利率以上にはいかないのでご安心ください。
そのための「特約」ですから
変動金利に比べて高い利息を払っている分
リスクをカバーできたというわけです。
さて、固定金利＝長期金利と連動しますが
変動金利は何に連動するか？
その答えが短期プライムレートです
今回のロイター通信の記事は、メガバンクが
この短期プライムレートを
1.45→1.625％に引き上げたという内容です。
ここまではOKでしょうか？
この先の支払いはどうなる？
ここから先は自分もあなたも選択したであろう
変動金利とその支払いについて
一緒に考えていきましょう
後半では住宅価格についても
考察したいと思います。
まずひとつ安心していただきたいのが
たしかに今後変動金利が上がっていく可能性は高いです。
が
返済がいきなり大きくなっていくわけではないです。
多くの金融機関は、金利が上昇した際に、
毎月の返済額が急に上がらないための施策として、
住宅ローンに「5年ルール」「125％ルール」
という制度を用意してくれてます。
住宅ローンの変動金利に、多くの金融機関では、「5年ルール」というものを定めており、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないという「ルール」があるためです。
さらに、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げることができないという「ルール」も多くの金融機関では、定めています。例えば、元々の毎月の返済額が10万円であれば、金利変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額になる、ということです。これは大幅に毎月の返済額が変わらないようにするための規則であり、「125％ルール」と呼ばれています。
ということで目先にすぐに大きく生活が
変わるという事態は避けられます
が、物事には二面性があるので、デメリットも
補足します。
上昇した金利のために生じた未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められます。これらのルールによってあと倒しした結果、予想以上の金額の請求があるかもしれないのです。
5年ルール、125％ルールはその時点で一時的に「急激な変化」を抑制するための仕組みであって、「総返済額を減らす」仕組みではありません。したがって、このようなデメリットがあるということも忘れてはいけません。毎月の返済額が急激に変化しないとはいえ、住宅ローン金利の動向は注視しておくことをおすすめします。
ご注意いただきたいのは
住宅ローンに「5年ルール」「125％ルール」がないローンもあること
その場合は即時反映されていく可能性＝支払金額が大きくなる
こともありますので、ここは一度確認が必要です。
さて、この手の話をすると、
金利が右肩上がりに上がり続けるという
妄想に取りつかれることがありますが
物事はそう簡単には進みません。
金利の決定は日銀ですが、それを決める前には
いろんなところに忖度していくわけで
それは親会社である政府であったり
（最近は子会社日銀と連携はぼろぼろですが）
アメリカの政策金利との兼ね合いだったり
従前はバイデン政権でしたが
今後は変わりそうですよね。
もし変わった場合、シビアに調整依頼が
きてもおかしくない。
最近為替が一気に円高になりましたね。
161円だったのが10円近く円高に。
ここにきて利上げで
さらに景気にはダメージが行きます。
お給料は心配ですね。
一方で住宅ローンの支払いは
どうなっていくでしょうか？
今後のお給料とローン支払い
さきほどから説明している通り
景気は減速していく傾向になりそうです
賃金は上がりにくい傾向は続きます。
余談ですがボーナス返済を過剰に設定しない
ことをおススメします。
ボーナスが当てにならない可能性もあるので
では変動金利の住宅ローンの支払額は？
急速な支払い増加はないにしても
結局支払い総額増加や支払いの後倒しにすぎません
後倒しと言えばいつになるのでしょうか？
子どもの学費がかかってくるときかもしれませんし
老後かもしれません
あなたはどうしていきたい？
ここまでのまとめですが
変動金利の上昇はあり得るので返済額は上がりそう
（ただし右肩上がりではない）
景気は減速傾向に入りつつある
この状況をみてどう考えていくか
選択肢と行動について
もしニジルが今でも自宅を持っていたらと
仮定してお伝えします
まず大きな選択肢として
１、自宅をそのまま保有していくケース
２、自宅を売却するケース
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