02-04.不動産投資は早く始めれば始めるほど有利！？　『不動産投資実践塾～富の成る木の育て方®️』

不動産投資は不労所得を生み出し、豊かな未来を迎えるための備えとなります。とはいえ「しっかり勉強してノウハウを学んでからでないと始められない」と考える方も多いでしょう。
今日はそんな方に、 “なぜ、今すぐにでも不動産投資を始めた方が良いのか” ということについてお話したいと思います。
早く始めれば始めるほど、そのメリットは大きくなるのです。

メリット１　複利効果

早く始めて長い期間投資をすればするほど、複利効果は高くなります。複利効果とは、運用で得た収益を当初の元本にプラスし、再投資することです。これによって利益が利益を生み出し、少しずつふくらんでいく効果が生まれます。
複利の計算式は次のとおりです。
「複利方式の元利合計額＝元本×(1＋金利)^N」
不動産投資では、家賃収入をまた次の物件へ再投資することで複利効果を狙えます。
例えば、年の利回りが６％の投資物件を購入したとしましょう。購入したその年の利回りは６％です。ところが、翌年はどうでしょう。実は翌年は、前年の６％が加算された状態、つまり106％に対して６％の利回りがつくことになるのです。さらにその翌年は６％分が加算された状態、またその翌年は……というように、だんだんと増えていくのです。これが複利効果です。
年々利益が増えていくということは、早く始めた方が有利になりますね。

メリット２　銀行融資

不動産投資では銀行融資を味方につけることが重要です。この銀行融資、実は個人で融資を受ける場合、銀行側が年齢を気にするという可能性が出てきます。それは何故か？　個人事業の場合「その方本人が亡くなられた時に誰が不動産の事業を引き継ぐのか？」という問題が出てくるためです。例えばお子さんなどの相続人がいるのかどうか、こういったことを銀行側は心配します。
投資家ご本人が亡くなられた際、相続する相手がいないと、高額な物件が突然所有者不在の状態になってしまいます。銀行は誰かが不動産を購入して所有権を持っているから、抵当権をつけて金利を稼ぐことが出来るのです。抵当権というのは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。いわゆる「担保にとる」というときの担保と同じ意味のようなものです。そういった理由から、個人事業として不動産投資を行う場合、銀行融資に年齢の面が響いてくる可能性があります。仮に50歳の時に20年のローンを組むと返済は70歳。「事業の継承はどう考えていらっしゃいますか？」という話が出てくことは当然と言えるでしょう。そういった意味では、早く始める方が有利になります。

ここまでお話したのは個人事業の場合ですが、法人だとまた話が変わってきます。法人の場合、その法人の引き継ぎ先を銀行側が気にするということがあったとしても、個人事業の場合よりは、比較的融資は受けやすくなります。ですので、 “早めに法人化をする” ということも銀行融資を受けやすくするためには大切になってきます。法人化していると株での相続ということも可能になってきますので、相続税という観点からも有利に働く場合があります。

メリット３　気力・体力面

気力・体力、いきなり精神論のようですが、こちらも不動産投資を続ける上では忘れられないポイントです。
不動産業界には “千三つ” という言葉があります。不動産物件の成約率が1,000件に３件程度だったことから出来た言葉です。良い不動産を見つけるためには実際に手足を動かしてとにかく情報を集めることがとても重要です。
副業として投資を始める場合、やり方にもよりますが、休日などの時間のとれる時に一日数件の物件の視察をするなどの時間のやりくりが必要となってきます。さらにその物件が遠方であれば、現地までの移動も考慮する必要があります。
また、コストを抑えようと考えた時、投資初期段階でリフォームや物件周りの除草・物件の清掃などを自分で行うということも戦略の一つとなって来ます。
そういった面からも、気力・体力は不動産投資にとっては重要な要素。これは若いうちの方が充実していますよね。

メリット４　ローン返済後の楽しみが出来る

ローンを組んだ場合、完済後は経費を差し引いた家賃収入から税金を引いたものが利益になります。
例えば、家賃収入が20万円のアパートを購入していた場合で考えてみます。アパートの管理費というのは大体総家賃に対して約５％と考えて計算します。この場合は１万円ですね。ここにプラス税金がかかってくるのですが、税金部分を省いたとして約19万円となります。ここから更に共用部の水道光熱費（家賃20万円くらいのアパート規模なら一般的に5,000円以下）などが経費として引かれ、返済期間中はローンの返済額が差し引かれて10数万円がそのまま手元に入ってくることになります。完済すると返済額分が差し引かれなくなり、ローン返済後を老後と仮定すると、年金に上乗せされて毎月約18万円程が入ってくる。これはかなり大きな差になるのではないでしょうか？
さらに、この家賃収入20万円のアパートに1,000万円の価値があったとしましょう。その場合、1,000万円の資産を持った上で毎月10数万円の収入も入って来ているような状態になります。1,000万円の不動産を所有した上で、その不動産を賃貸経営するとプラスの価値を生みだしてくれるのです。大きなお金が必要になった場合、その不動産を売却して1,000万円の現金を手にする、ということも可能です。そう考えると、現金で1,000万円を所有しているよりも安心感がありますね。不動産は “モノ” であり、インフレに強いため、他の金融商品と比べてもそういった面で有利です。
不動産購入時のローンというと10年、20年といった長期間で組むものです。早く始めれば始めるほど完済後の期間が長くなり、家賃収入がそのまま手元に入って来る期間が長くなる。これは簡単にイメージしていただけると思います。

また、ここでは詳しく触れませんが、ローン完済を待たずに物件を売却し、新しい不動産を購入してローンを組んで再投資することで投資効率を上げ続けるという投資法もあります。投資利回りを上げて効率よく投資するための手法になりますが、こちらは込み入った話になるので僕と直接お話しする機会に詳しくお教えします！



不動産投資は未来への備えを作る投資です。早く始めれば始めるほど、だんだんと積みあがる資産があなたの老後や先の未来への不安を無くしてくれることでしょう。
今から始めて不労所得を育てていくことが、未来の生活の選択肢を増やすことになります。不動産投資で備えをつくり、どんな人生を描いていきたいか。「副業として始め、本業収入を超えたら今の仕事を辞めよう」「ローン完済後に好きな土地に移住しよう」なんてシミュレーションしてみるとワクワクしてきませんか？

まとめ

・複利効果、銀行融資、気力・体力面など、不動産投資には早く始めるほど有利な点が多々あります。
・早く投資を始めることで、家賃収入の大部分を収益として手にすることが出来るという完済後の楽しみも、期間が長くなります。
・今始めるべきこれらのメリットを踏まえた上で、不動産投資によってあなたの今後の人生をどう描いていけるか、未来の生活をシミュレーションしてみましょう！

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