【今週の空き家のすすめVo.9】空き家って売れるの？？不動産売却の査定方法

こんにちは、トマルバの河村です。
空き家を所有の皆さん、空き家の売却を検討した際に、そもそも売れるのか？いくらで売却できるんだろう？と心配になる方は多いのではないでしょうか？

もちろん不動産会社に査定の依頼をすれば、売却価格は出してくれます。しかし、不動産会社の査定価格を鵜呑みにするのではなく、ご自身でもある程度の適性価格を把握し、不動産会社に売却の希望価格を提案してみてはいかがでしょうか。

今回は、満足のいく空き家売却ができるように不動産会社が出す査定価格の考え方についてご紹介します。

不動産売却の査定方法と流れ

不動産を売却する際には、売却価格を決めなければなりません。まずは不動産仲介会社に売却価格の査定を依頼します。

不動産仲介会社の売却価格の査定は、大きく分けて2種類あり、物件の条件や資料、周辺の取引事例、公示地価などを考慮して、概算の査定価格を算出する「机上査定」があります。

もうひとつは、不動産仲介会社の担当者が実際に物件に直接訪問し、物件の状態や周辺環境の状況なども考慮した上で算出する「訪問査定」があります。

机上査定

机上査定をする際は、図面などの物件資料や登記簿謄本を取得し、下記のデータをもとに概算の査定価格を算出します。

1.過去の成約価格

成約価格とは、実際に売れた価格のことです。不動産会社だけが利用できる不動産情報システムのレインズを確認して、過去に周辺地域で同じような条件（所在地、面積、築年数など）で売却された成約事例を参考にして、査定価格を出します。

成約年月日が新しく、成約事例数が多ければ多いほどより正確な適正価格を出せます。

2.現在販売中の物件

同じ町内に販売中の物件があれば、どれくらいの期間売れていないかを参考にできます。面積や築年数など似たような条件であれば、その価格が上限と推測できます。

3.固定資産税土地評価から土地価格を査定

不動産価格は、土地価格と建物価格を分けて計算する必要があります。ただし、戸建て物件の場合の価格割合は、土地が大きな要素を占めます。
建物は消耗品とされ、建築した時点から年数に応じて価値が減少する減価償却の考え方が用いられます。建物は時間の経過によって劣化し価値が落ちていきますが、土地は時間の経過によって劣化しないと考えられるからです。

耐用年数オーバーの物件を売却する際は、建物に価値がないと考えられるので、土地だけの値段で売却されることが多いです。そのときに、路線価や固定資産税評価額など公的な価格で計算することも可能です。

相続税評価に使われる指標で路線価がありますが、路線価は公示価格の8割程度です。

一般的には公示価格の1.1倍が相場価格になります。しかし、主要都市圏では公示価格よりも大きく上に乖離しておりますので、注意してください。

固定資産税評価額は、公示価格の7割程度なので、1.4〜1.7倍することでおおよその土地価格が推定できます。

固定資産税評価額とは毎年1月1日現在の土地・家屋の所有者に課税される固定資産税の基準価格です。公示価格の7割程度に設定され、土地の形状、大きさ、容積率などを考慮して決められます。

訪問査定

訪問査定とは、不動産仲介会社の担当者が売却予定の物件に直接訪問し、物件の状態や地域環境など隅々まで調査を行います。

具体的には、土地の状況や建物の劣化状況、設備関係の状態確認や周辺環境を確認した上で価格を決めていきます。また道路との接道状況や高低差などの土地の地形によっても価格に影響されるので、机上査定よりも現地で物件調査をすることでより精度の高い売却査定を行うことが可能です。

机上査定は、おおよその相場を知ることができますが、あくまで概算の売却査定となりますので、実際に不動産を売却される場合には、不動産仲介会社に訪問査定をしてもらい、精度の高い査定価格を出してもらいましょう。

まとめ

不動産仲介会社による査定はあくまで売却する際の参考価格と考え、実際に売り出す価格は、お客様の希望の金額で売り出しても構いません。ただし、査定価格から大きく開きがある金額で売り出してしまうとなかなか買主が見つからず、1年以上売れないこともあり得るので、仲介会社と相談して最終的な売り出し価格は、査定価格を参考に決めましょう。

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