【今週の空き家のすすめVo.7】空き家を売却した時の税金はどうなるの？
こんにちは、トマルバの河村です。
家や土地を売る機会ってそんなにないですよね。ただ、ご両親が持ち家だった場合、ご両親が亡くなると実家を相続することになると思います。
たとえご自身でマイホームを購入しなくても、不動産を売却する機会は意外にあるかもしれません。
将来、実家を相続した際に売却することを考えている場合、売却金額がまるまる収益になるわけではありません。不動産を売却して利益がでたら税金がかかります。
不動産を売却した時にかかる税金をしっかり理解しておくことで、特例や条件を上手く活用することで不動産売却にかかる税金を少なくすることも可能です。
今回は、空き家になってしまった不動産を売却した時にかかる税金についてお話します。
空き家を売却した時にかかる税金
不動産や株式など自分が所有している財産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得には譲渡所得税（所得税＋住民税）がかかりますので、空き家を売却して利益が出たら、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得の利益が大きければ大きいほど譲渡所得税も高くなります。
しかし、空き家を売却した金額（売却価格）すべてが譲渡所得になるわけではありません。譲渡にかかる費用（仲介手数料や売却に必要な広告宣伝費など）や譲渡する空き家を取得した時の費用（仲介手数料や登記費用など）を経費として計上し、譲渡所得を計算します。
■譲渡所得の計算式
譲渡所得＝売却価格－（売却時の経費＋購入価格＋購入時の経費）
単に空き家を売却した価格が購入価格より安ければ譲渡所得がマイナスになり、譲渡所得税が課せられないのでは？と思う方がいるかもしれません。
しかし、建物は減価償却により年数が経てば経つほど建物価値が低くなるため、購入時の価格がそのまま購入価格として計上できないことに気をつけてください。
ただし、土地については価値が変わらないため減価償却はされないことを覚えておきましょう。
譲渡所得税の税率
減価償却を含めて計算されたものが譲渡所得になり、譲渡所得税が計算されます。
譲渡所得税の税率は、その空き家を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年を超えていると「長期譲渡所得」、5年以下だと「短期譲渡所得」となり、譲渡所得税の税率が大きく異なり、長期譲渡所得の方が税率が低くなります。
■長期譲渡所得の税率
20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）
■短期譲渡所得の税率
39.63％（所得税30.63％ 住民税 9％）
※上記の税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が含まれております。
空き家の購入時の価格がわからない場合
空き家オーナーさんの多くは、新たに購入したというより、相続で空き家オーナーになったという方が多いかと思います。
ご自身で購入した物件なら購入時の価格を契約書などから調べることはできますが、相続した物件だと両親が物件の管理をしていたので、購入時の価格がわからず、物件の書類も残っていない可能性が高いです。
そのような場合は、「売却価格の5%」を購入時の価格として計算することが可能です。
譲渡所得税を減らすことができる特例
売却価格から購入時の価格や仲介手数料などの取得費を差し引いた利益に対して課税される譲渡所得税ですが、税額が軽減される特例を上手く活用することで節税することが可能です。
1.相続税発生後、3年以内に売却すれば税負担が軽くなる
上記でも説明した通り、相続により取得した空き家を売却して利益が出た場合、通常通り譲渡所得税がかかります。
しかし、相続税の申告期限から3年以内に相続した物件を売却することで、取得費に売却した不動産に対する相続税額も加算できる特例があります。
■相続税申告から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額の計算式
課税譲渡所得金額＝売却価格 ー（取得費＋譲渡費用＋ 売却した不動産に対する相続税額）
2.相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除
被相続人が1人で住んでいた家を相続により相続人が取得し、相続発生から3年以内にその空き家を売却した場合と一定の要件を満たせば、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円を特別に控除できる制度があります。
親から相続して空き家となった家を売却する際に、3,000万円の特別控除を受けるための要件は下記になります。
①被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「被相続人居住用家屋」）及びその敷地（以下、被相続人居住用家屋とその敷地のことを「被相続人居住用不動産」といいます）であること
②相続により被相続人居住用家屋及びその敷地を取得した個人が譲渡したこと
③被相続人が一人暮らしであったこと
④家屋の建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
⑤家屋が区分所有建物でないこと
⑥売却代金が1億円以下であること
⑦家屋を耐震リフォーム又は家屋を取り壊して売却すること
⑧相続後、譲渡するまでに未利用であること
⑨相続開始から相続開始日以後3年経過する日の年末までに売却したこと
⑩買主が特別関係者でないこと
⑪重複適用ができない特例の適用を受けていないこと
「相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（空き家特例）を徹底解説」から抜粋
細かい要件がたくさんあり面倒だと思うかもしれませんが、これらの要件を満たすことで税金の負担を大きく減らすことが可能なので、専門家に相談しながら売却の手続きを進めましょう。
まとめ
今回は、空き家の売却にかかる税金や税負担を軽くするための特例の一部をご紹介しましたが、大きなポイントとしては、売却時期と売却利益を抑えることが重要です。
ただし、特例の制度はケースによって、税負担を抑えられる金額が大きく変わってきますので、適切な特例を活用するために不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
当社に関して
トマルバにて京町家や古民家などの空き家活用とエリア再生の事業を行っておりますので、空き家を住宅や店舗、ゲストハウスなどに活用する際には、是非、一度、下記からお気軽にご連絡頂ければ幸いです。
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