定期借家契約でオフィスを借りる時に考えること

みなさんは、気に入ったオフィスを見つけた時、その物件が更新のできない定期借家契約だとしたらどのような事を考えますか？

・普通借で契約できるように交渉しよう
・不安はあるものの契約しよう
・他の物件をさがそう
・移転するのをあきらめよう

などが挙げられると思います。

探しはじめてすぐに見つかった物件であればよいですが、数か月かけてようやく見つけた唯一の物件だったとしたら、あきらめがつかないですよね？　とはいえ、言われるがまま定期借家契約で借りるのもどうでしょうか？

そこで、定期借家契約の特徴、メリット・デメリット、借りる場合にはどのようにすればよいのかをご説明したいと思います。

定期借家契約とは

大型の高グレード物件や、取り壊し予定の物件などに多い契約形態です。一般的な契約（普通借家契約）は、原則、契約期間が終了しても更新ができ借り続けることができます。
定期借家契約は契約の更新がなく、契約期間が終了したら退去しなければなりません。
例外として、貸主（ビルオーナー）と借主（皆様）が合意をすれば、再契約することもできます。

定期借家契約のメリット

・相場より安い賃料で入居できる
　貸主は、賃料を下げることで入居者を早く誘致することができます。再契約時の賃料決定の際にトラブルになりにくいためです。
・オーナー審査が通りやすい
　万が一問題のある企業が入居しても、期間が終了すれば立退料などを払うことなく退去させることができるからです。
・賃料相場が安い時期に長い期間で契約すれば安い賃料で長期間入居できる。

定期借家契約のデメリット

・契約期間内の中途解約ができない。
・再契約を希望しても、オーナーとの協議で合意に至らなければ立ち退きするしかなくなる。
・市況が変わりビルの賃料相場が下がっても賃料交渉できない。

定期借家契約で借りる場合はどのようにすればよいか？

取り壊し予定のビルを借りる場合は除き、定期借家契約で特に大型の高グレード物件（弊社物件紹介サイト”TOKYO BEST OFFICE”のおすすめ物件にも数多くございます）を借りる時は、下記のような交渉をすることが大切になります。

・中途解約の権利
　5年の契約を締結した場合、「3年目以降は6か月前に予告すれば解約できるものとする」等の文言を「特約事項」に入れる。
・優先的に増床できる権利
　入居しているビルに空室が出た場合に優先的に紹介してもらえる権利を「特約条項」に入れる。増床したい場合に現在のオフィスビルを解約しないで同じビル内で増床することも可能になります。
・賃料の上限幅を設定する
　数年先の事業計画が立てやすくなります。
その他にも、「原状回復の免除」や「同業他社の入居禁止（店舗に多い）」などもあります。

このような交渉は、物件を見る前に交渉しても貸主は相手にしてくれません。情報が独り歩きするのは困るからです。
交渉するには「タイミング」があります。いつでも良いわけではありません。
さらに、仲介業者の担当者すべての方ができるわけでもありません。経験が必要となるのです。

東京ベストオフィスには大手企業・外資系・ベンチャー企業・サービス店舗などの得意分野を持つ経験豊富なスタッフが揃っております。
ぜひ、いつでもお気軽にお声がけくださいませ！

- STAFF H

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