不動産投資区分マンションでの節税方法とは？事例や損益通算を活用して徹底解説

1. 結論から言うと、節税は可能です

　不動産投資に興味を持つ多くの方々が、区分マンション投資で節税を期待しています。ただ、「脱税ではないの？」と疑問を抱く方もいらっしゃるでしょう。しかし、きちんとした法的根拠に基づいているため、脱税ではありません。

2. 損益通算の法第69条で確認する

　損益通算とは、異なる所得間で損益を相殺することができる仕組みです。税法第69条第1項（損益通算）によると、不動産所得や事業所得で損失が出た場合、その損失を他の所得（給与所得や利子所得など）と相殺できると定められています。

法第69条第1項
「不動産所得の金額又は事業所得の金額の計算上生じた損失の金額があるときは、これをまず他の利子所得の金額、配当所得の金額、不動産所得の金額、事業所得の金額、給与所得の金額及び雑所得の金額（以下この条において「経常所得の金額」という。）」

　この規定に基づき、不動産投資による赤字は給与所得などと相殺されるため、節税が可能なのです。

3. 節税の仕組みを簡単に解説

　節税の仕組みは単純で、収益から支出を差し引いて赤字となった場合、その赤字分を他の所得から控除できます。具体例を挙げてみましょう。
　日本は累進課税であるため下記にはなりませんが便宜上わかりやすい数字で記載していますので誤解しないで下さいませ。

年収500万円の方の場合納税額を10%仮定
　通常は50万円程度の所得税を納めると仮定しますが、不動産投資による100万円の赤字が出た場合、その赤字を差し引くことで、納税額は40万円に減る可能性があります。

　一方で、逆に不動産収益が100万円の黒字であれば、年収500万円にこの100万円が加算され、納税額も累進課税により増えます。最終的な計算は個々の状況によって異なるため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

4. 収益と支出の具体例

• 収益：家賃収入、礼金、更新料など

• 支出：減価償却費、貸倒償却、利息（※土地分を除く）、修繕費、租税公課、管理会社手数料、損害保険料、管理費、雑費

これらの項目から、収益から支出を差し引いて所得が計算されます。

5. 節税効果はどう変化するか

　初年度は物件購入に伴う諸費用や減価償却費がかさむため、多くのケースで赤字になりやすく、その結果として節税効果が高くなります。2年目も不動産取得税などの支出があるため、赤字になるケースが多いです。しかし、3年目以降は減価償却費などの経費が減少し、黒字になるケースが増えるため、節税効果は次第に薄れていきます。

　したがって、初年度と2年目に節税効果を実感できても、3年目以降は大きな節税を期待するのは難しい場合が多いのです。

6. 節税を最大限活用するには

• 長期的な視点を持ち、3年目以降の税負担増を見越した資金計画を立てる

• 節税にこだわりすぎず、投資の収益性全体を重視する(私設年金、運用益、団体信用生命保険の活用、相続税にも効果はあります。)

• 税理士や専門家に定期的に相談し、適切な申告や節税対策を行う

7. 無理な経費計上は脱税に該当する可能性も

　節税と脱税は紙一重です。例えば、個人的な費用を経費として計上したり、不適切な減価償却を行うことは脱税につながります。税務署から指摘を受けた場合、高額な追徴課税やペナルティが科されることもありますので、正確かつ適切な経費計上を心掛けましょう。

まとめ

　不動産投資による節税は、法に則った形で行えば有効な方法です。しかし、長期的な視点を持ち、節税効果だけでなく、投資全体の収益性を見据えた運用を心がけることが重要です。適切な知識と専門家のアドバイスを活用しながら、健全な投資を続けましょう。
　目先の節税での購入は避けるべきでトータルメリットとリスクのバランスが何事も重要です。
　それと動画ではインパクトは付くためマンション経営は節税にならないとかそれなりの方がコメントしますと見せ方によっては悪くもみえるため見える情報とこのような裏付けできる考え方も持ち合わせた方が落ち着いた目線で物事を考えられると思います。
　節税は出来るが初年度が基本的には効果が高く保有年数が経過するにつれ効果は薄れいずれは納税に転じる可能性が高いがフェアな回答ではないでしょうか？