投資マンションは本当に儲かるのか？結論は...
投資用マンションは近年、注目を集める投資手段の一つですが、「本当に儲かるのか？」という疑問はよく聞かれます。今回はこの疑問に対して、投資マンションのメリットとリスクを解説しつつ、実際に儲かるかどうかをデータやケーススタディを交えながら検証していきます。
不動産投資の基本：利益の仕組み
不動産投資で利益を出す方法は、大きく分けて2つあります。「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」です。投資用マンションの場合、多くの投資家はインカムゲイン、つまり毎月の家賃収入を目指して物件を購入します。キャピタルゲインを狙う場合は、物件の価値が上がったタイミングで売却することで利益を得ますが、これは不動産市況や経済状況に大きく依存します。投資マンションでは利益構成上キャピタルには景気動向が上向きであり時間がかかれば可能性はありますが程度です。
住宅は普通にキャピタルになる人は多いので空中族なんて言われるタワーマンションを購入しては他の新築に高値で売り抜け実質お金が増え家賃も結果かからないなんて構造が一時期出来ましたが最近はやりにくいようですが売却すればプラスになる人はいます。
インカムゲインの安定性に期待してマンション投資を行う人も多いですが、実際にはさまざまな要因が収益に影響します。
投資マンションの「儲からない」と言われる理由
利回りの低下
投資マンションでの利回り（投資額に対する家賃収入の割合）は年々低下している傾向があります。特に都市部では物件価格が高騰している一方で、家賃の上昇が緩やかです。例えば、東京都心のワンルームマンションの平均利回りは3〜4%程度と言われており、これではローンの返済や管理費、修繕費を考慮すると実質的な利益はほとんど残らないことも多いです。キャッシュフローはまずマイナスの為その時点で儲かってないと思われる人も多そうです。空室リスク
マンション投資の大きなリスクは「空室」です。立地が良ければ常に満室かというとそうではなく、地域の競争や住民のニーズ変化、景気の影響などで一時的に空室が続くこともあります。特に築年数が経過した物件は、設備や内装が古くなることで新しい入居者がつきにくくなることがあります。立地が良ければ大体入居されていてどこも都心部の入居率はかなり高いです。どうしても不安であればサブリース(諸刃の剣)を使うのも手ではありますが私は使わない方がというポリシーを持っております。ただし購入時紐づきもあり得るため選択が出来ないことも普通にあります。修繕費・管理費の増加
築年数が経つごとに修繕費や管理費は増加していきます。例えば、外壁塗装や配管の修繕、エレベーターの点検など、長期間保有すればするほど大規模な修繕が必要になります。これらのコストが積み重なると、家賃収入から差し引かれる金額が大きくなり、利益を圧迫します。これは販売時に同計画を立てるかによっても変わりますが物価上昇等は数年に一回見直しながら調整していきます。販売当初は販売しやすく低い金額に設定しているところが多いため上がる傾向が高いですが工夫で私は築10年以上経過しているのに上がって無いマンションを見たことが複数あります。考えることは重要です。ローンの返済負担
多くの投資家が投資マンションを購入する際にはローンを組みますが、この返済が月々の家賃収入を圧迫する要因となります。特に、変動金利のローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額が増え、利益が出にくくなるリスクがあります。基本的に短期プライムレート連動の場合は変動回数は低いのですがゼロ金利解除に伴い今後の動向は気になるところです。逆に長期プライムレート連動は良く金利が気刻みに動いているので変動には慣れていそうですね。固定金利の投資はあまり見たことがありません。
事例：購入時期と立地が鍵
例えば、2020年に新築でワンルームマンションを購入した投資家Aさんの場合、購入当初は利回り5%を見込んでいました。しかし、数年後には家賃相場が下落し、実際の利回りは3%にまで低下。一方で、修繕費や管理費が増え、ローンの返済を考慮すると手元に残る収入はほとんどなくなってしまいました。さらに、空室期間が続いたことで、トータルでの収益はマイナスとなり、結果的には「儲からない」という結論に至っています。
逆に、立地の良いエリアでタイミングよく購入した投資家Bさんは、キャピタルゲインを得ることができました。2010年に購入したマンションを2020年に売却したところ、物件価格の上昇により約500万円の売却益を得ました。しかし、これは非常にラッキーなケースであり、誰もがこのような利益を得られるわけではありません。
マンション投資で成功するためには？
投資マンションで成功するためには、以下のポイントを抑えることが重要です。
物件選び
立地が全てと言っても過言ではありません。特に都市部の人気エリアや、将来的に人口増加が見込まれる地域の物件を選ぶことが大切です。ローンの計画
ローンを組む際は、無理のない返済計画を立てることが必要です。できれば自己資金を多めに用意し、ローンの返済額を抑えることがリスクを減らします。空室対策
空室が続かないよう、賃貸管理会社と連携して常に物件の魅力を高める工夫が求められます。例えば、設備を新しくしたり、内装をリフォームするなど、物件の競争力を維持するための対策が必要です。
結論：投資マンションは儲かるのか？
最終的な結論として、投資マンションが「儲かるかどうか」は、購入する物件の条件や市場状況、そして運用方法次第です。確かに儲かるケースもありますが、多くの投資家が直面するリスクを理解した上で、慎重に判断することが重要です。特に、近年の不動産市場では価格の上昇が鈍化しているため、過去の成功事例がそのまま当てはまるわけではありません。
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