#99 不動産投資ローンを組むということは銀行との「共同事業」である

こんにちは！いつもスキやコメントを頂きありがとうございます。本当に励みになっています。こちらはイタリアミラノの路面電車をパシャリ。可愛らしかったので思わず撮ってしまいました～！

不動産投資は現金と融資の2パターン

さて、今日は不動産投資ローンを受けることは銀行との「共同事業」であるということについて書いていきます。不動産投資というのは大きく分けて現金で買う方法と銀行から融資を受けて買う方法があります。

会社売却や相続等で一気にまとまった大金が入った方などは現金で買う方もいますし、そもそも借金をしたくないという理由で全て現金で買い進めているという方もいらっしゃいます。

ただ、ほとんどの方は銀行から融資を受けて不動産を購入されると思います。その時に意識をしておいた方が良いのが、銀行との共同事業をしようとしているということです。どういうことか説明します。

現金一括購入した場合の純収入を試算する

例えば、9,500万円のアパートを買うとして、物件を購入する際には、仲介手数料や印紙税、登録免許税、保険料、不動産取得税等の諸経費がかかるのでそれが500万かかるとします。

総投資額1億円に対して自己資金1,000万を出して、残りの9,000万を銀行から融資を受けて購入したと仮定します。満室時の表面利回りが10％で年間の運営費用が100万かかるとします。
※運営費用とは賃貸管理の委託費や修繕費等

また、運営していく中で空室が出たり家賃の滞納があったりもするのでその部分を引き、賃貸を任せる管理会社へ払う費用等の運営費用を引いて純収入が出るということになります。

【実質利回りの算出方法】
　物件価格　9,500万円
　諸経費　　500万円
　投資総額　1億円
　満室時　　1,000万円　※1億円×10％
　空室滞納　100万円
　総収入　　900万円　※1,000万円－100万円
　運営費用　100万円
　純収入　　800万円　※900万円－100万円
　実質利回　8％（純収入÷投資総額）

上記をわかりやすく言うと、もし現金で1億円一括で投資をしたとしたら年間800万が最終的な手残りになるよということです。まずは現金で買ったと仮定した場合の純収入を算出するんですね。

次にローン部分の純収入を銀行と自分に分ける

ついてこれていますか？（笑）少し難しいかもしれませんが、なんとかついてきてくださいね。上記は現金で買う際の試算ですが、実際はローンを組んで購入しているので次にローン部分を計算していきます。

今回の融資条件が仮に金利3.5％、期間25年、ローン定数6％だとします。この6％というのは銀行側の取り分と思ってもらえば大丈夫です。9,000万円から発生した利益を銀行と自分で分け分けするイメージです。

【自己資金部分の純収入】
　1,000万円×8％＝80万円

【銀行借り入れ部分の純収入】
　9,000万円×8％＝720万円
　（銀行取り分）9,000万円×6％＝540万円
　（自己取り分）9,000万円×2％（8％－6％）＝180万円
　※2％を専門用語でイールドギャップとも言います

【受け取れる純収入総額】
　80万円＋180万円＝260万円

融資を活用することでレバレッジがかかる

全て現金で購入した場合は実質利回りは8％だったのに対して、ローンを活用して購入した場合の実質利回りは26％（260万円÷自己資金1,000万円）となりました。※26%は非常に優秀な数字なので実際にはここまではいかない場合が多いです

これがいわゆるレバレッジというものです。銀行融資を活用することで全額現金で購入するよりも高い利回りが得られるということになります。だからこそ、現金をたくさん持っている人であっても出来るだけローンを組んで購入するわけですね。

おおよそのイメージはつきましたでしょうか。難しく感じたかもしれませんが、これも慣れなのでやっていくうちにだんだんと理解が深まってくると思います。ご不明点等あればコメントにて頂ければと思います。

まとめると、自己資金で出している分は当然自分の取り分として受け取って、銀行融資から生まれた利益は銀行と自分で分配するようなイメージです。ですので、共同事業とも言われるわけですね。

是非、何度も見返して理解を深めて頂ければと思います。それでは今日はこの辺で。

【アクション】

・銀行から融資を受けて不動産投資をする場合のシミュレーション方法を理解しよう

貴重なお時間を使って頂き心より感謝致します。
今日一日が笑顔と感謝で溢れる素晴らしい日となることを願っています。

(自己紹介)