#96 初めての不動産投資ローン part①

こんにちは！いつもスキやコメントを頂きありがとうございます。本当に励みになっています。ドゥオーモ大聖堂のすぐ近くにあるミラノのガレッリアへ。ディズニーランドのモデルとなった場所みたいで、イタリアらしいオシャレな雰囲気でした～！

投資ローンはメガバンクでは門前払いされる

さて、今日は不動産投資ローンについて書きます。まだ不動産投資をされていない方にとっては不動産投資ローンって一体何？そもそもどうやって融資してもらえばいいの？と、全く何もかもわかない状況かと思います。

私も最初は右も左も上も下も何もわかりませんでした（笑）今日は、過去の私のように今から不動産投資を始めようとされている方向けに、投資用ローンについて書きます。

まず、ローンと聞いて皆さんがすぐに思い浮かぶのは住宅ローンだと思います。今は超低金利時代だから0.3～0.5％ぐらい？って感じですよね。既に住宅ローンを組んでいるという方もいらっしゃることと思います。

では、投資用ローンもそういう銀行にあたれば良いのでしょうか。答えは、、、完全にNOです！三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行などのいわゆるメガバンクという銀行に飛び込んでもまず門前払いされます（笑）

住宅ローンというのは、あなたへの信用ではなくあくまでも会社に対する信用があるからこそ数千万以上のお金が借りられるわけです。厳しい言い方ですが、別にあなた個人に信用があるわけではないんですね。これが現実です。

一口に銀行といっても色々な種類がある

では、まず投資ローンの話に入る前に銀行の種類をおおまかに説明します。銀行にはおおよそこのような種類があります。これ以外にも信託銀行などもありますが割愛します。

✅メガバンク　三菱UFJ、みずほ、三井住友など
✅地方銀行　静岡、徳島大正、千葉など　※第一と第二に分かれる
✅ネット銀行　楽天、住信SBIネット、ソニー、オリックスなど　

この中でいわゆるメガバンクと言われる銀行は大手企業などが顧客となるので、数十億、数百億という融資を行います。その為個人は基本的に相手にしてくれません。

では、どういう銀行が融資に積極的なのかというと、それは地方銀行などで、特に積極的なのはオリックス銀行、スルガ銀行、SBJ銀行、静岡銀行、滋賀銀行、りそな銀行などです。政府系金融機関の日本政策金融公庫なども有名ですね。

では、不動産投資に融資してくれるのはわかったけど、次にどのようにアタックしていけば良いのでしょうか。自分で片っ端から電話をかけていくというやり方もありますが、まずは信頼できる不動産業者から紹介してもらうというのが初心者の方には良いと思います。

私も最初の投資ローンは信頼のおける不動産業者の方から地方銀行を紹介してもらいました。ただ、どれぐらい銀行とのコネクションがあるかはその不動産会社によって違ったり、また担当者によって違ったりもするのでこうすれば良いという絶対解みたいなものはありません。

アパートローンとプロパーローン

そして、投資用ローンというのは大きく分けて二つの種類があります。ここが少し難しく感じるかもしれませんが、まずは頭の片隅で良いので覚えておいてください。

✅アパートローン
投資目的でアパートやマンションなどを購入する方向けに用意されているローンで、審査基準や融資条件がある程度決まっている銀行の商品です。物件の収益性、資産価値、契約者本人の属性などが審査の基準となります。金利相場はだいたい年2～5%程度です。

✅プロパーローン
金融機関が独自に調達した資金を、金融機関のリスク負担で貸し出すローンのことで、保証会社を介さないため、金融機関が自社でリスクを負います。金利相場はおおよそ2％前後で実績が積みあがってくると1％前後で借りることも可能です。

簡単に違いを言うと、プロパーローンというのは本格的に賃貸業として拡大していきたい人向けなので審査が厳しいです。対してアパートローンは物件の収益力と年収等の属性から審査されるので比較的通りやすいです。

細かい部分まで理解は出来なくて良いと思うので、今日は投資用ローンにはアパートローンとプロパーローンというのがあるということを知ってもらえれば大丈夫です。

個人には借り入れ限度額があるので注意

あと、一点だけ注意点がありまして、個人には「与信枠」というのがあります。銀行もビジネスですから、しっかりと金利を上乗せして返済してくれる力がある人なのかをはかるわけですね。

今日はあくまでも仮定の話ですが、年収800万の人の借入限度額が約10倍の8,000万だとします。(おおよそ8倍～10倍と言われています)そこで4,000万の住宅ローンを既に組んでいた場合は投資ローンで貸付出来るのは4,000万だけということになります。

住宅ローン、消費者ローン、カードローンなどがある場合、その与信枠から引かれるということを覚えておいてもらうと良いと思います。ですので、住宅ローンか投資ローンかどちらを先にすれば良いかと言うと、より大きな不動産を購入したい場合は投資ローンを先にした方が良いということです。

今日は銀行の種類と、ローンの種類、与信枠について話をしました。次回は続きを書いていきますね。それでは今日はこの辺で。

【アクション】

・銀行の種類とローンの種類を理解しよう。投資したい不動産が決まっている人は不動産業者経由で銀行担当者を紹介してもらおう

貴重なお時間を使って頂き心より感謝致します。
今日一日が笑顔と感謝で溢れる素晴らしい日となることを願っています。

(自己紹介)