#187 不動産投資の目的はキャッシュフローではなく「純資産の増加」である
こんにちは！いつもスキやコメントを頂き本当にありがとうございます。こちらは、ペルーのマチュピチュ村です。実はマチュピチュ村を作ったのって日本人だったって知ってました！？だからなのか、どこか日本を感じることが出来る、そんな素敵な場所でした。
キャッシュフローがプラスなら良いのか？
さて、最近不動産に関する情報発信が増えてきましたが、今日は「不動産投資の目的はキャッシュフローではなく純資産の増加である」ということについて書きます。是非、興味のある方は読み進めて頂ければと思います。
皆さん、不動産投資と聞くとどのようなイメージを持たれますでしょうか。やっぱり一番多いのが「不労所得」とか「副収入」とかそういうイメージではないでしょうか。会社員の給料とは別の収入として不動産投資をやってみたいなと思われている方も多いのではないかと思います。
そして、ほとんどの方が銀行からローンを組んで投資をされることと思いますが、そこでほとんどの方が考えるのが「家賃の支払いとローン支払いでいくらの差額が出るか？」ということです。いわゆる「キャッシュフロー」というやつですね。
キャッシュフローだけでは判断はつかない
私が3年前に8350万で購入した不動産を一つの例に挙げます。月々のローン支払いが管理費等込みで27万円で、家賃収入が35万円なので月々のキャッシュフローは8万円で年間96万円のキャッシュフローが出ています。
では質問ですが、この投資は成功と言えるのでしょうか。確かに会社員の給料とは別に約100万円の収入があればいいなと思われるかもしれません。ただ、この時点では成功か失敗かは全くわかりません。
これはかなり表面的にしか不動産投資を見ていない人の視点であり、結局最終的にいくらで買ったものがいついくらで売れるのか？というところまで考えないといけません。3つのケースに分けて見てみましょう。
7850万円で組んだローン残債は3年で500万円減り7350万円となっていますので、それら元に売却までトータルで計算してみます。※本来は税金や諸費用や減価償却も加味する必要がありますがここではわかりやすいように割愛します
いくらで売却できるかで全く変わってくる
パターンＡ【買った金額－1000万円で売却した場合】
（収入）96万円×3年＝＋288万円
（売却益）6850万円－7350万円＝－500万円
（合計）288万円－500万円＝＋788万円＝－212万円
資産⤵＋負債⤵＝純資産⤵
パターンＢ【買った金額と同額で売却した場合】
（収入）96万円×3年＝＋288万円
（売却益）7850万円－7350万円＝＋500万円
（合計）288万円＋500万円＝＋788万円
資産→＋負債⤵＝純資産⤴
パターンＣ【買った金額＋1000万円で売却した場合】
（収入）96万円×3年＝＋288万円
（売却益）8850万円－7350万円＝＋1500万円
（合計）288万円＋1500万円＝＋1788万円
資産⤴＋負債⤵＝純資産⤴⤴
借金の残債が減ることで純資産が増える
こうやって見てみると、利回りやキャッシュフローだけを見ることがいかに無意味なことかご理解頂けたのではないでしょうか。あと、特に注目してほしいのはパターンＢです。
Ｂは買った金額と同額で売却しているので、値上がりはしていないわけですが500万円の売却益が出ていますよね。これがいわゆる「借金の残債が減ることによる純資産の増加」というものです。
借金は家賃から返していくわけなので、毎月借金の残債は減っていくわけです。ということは、もし物件が買った金額と同額で売却出来たとしてもその分が売却時にプラスになるということです。
不動産投資家は「家賃年収○○円！」とか「年間ＣＦ○○円！」という肩書を見ることが多いと思いますがそこだけを見てはいけません。最も重要なのは「純資産がいくら増えたか？」ということです。
純資産を増やすのが不動産投資の目的
パターンＣのようなケースは最高ですよね。バランスシートで考えると、物件価格が上昇することで資産が増加⤴し、借金の返済が進んだことで負債が減少⤵しているので、純資産がより大きく増えた⤴⤴ということです。
今日の話をまとめます。不動産投資というのは月々の収入と支払いでいくらの差額が出たか？という単純な話ではありません。最終的に借金の残債がいくらに減って、いくらで売却出来たのか？というところまで考えなければいけないということです。
値上がりしていくような（最悪値下がりしない）不動産を買い、空室や滞納などないようにしっかり家賃収入を得て、そこから借金の残債を減らしていくことで売却時にトータルで純資産を増やすこと。これこそが不動産投資の本当の目的です。
是非、今日の話が何かの参考になれば嬉しいなと思います。何かご質問などあればお気軽にコメント下さい。それでは今日はこの辺で。
【アクション】
不動産投資はキャッシュフローだけを見ずに、売却まで見据えたトータルで捉えよう！
貴重なお時間を使って頂き心より感謝致します。
皆様の今日一日が笑顔と感謝で溢れる素晴らしい日となることを願っています。
（自己紹介）
（BUSINESS INSIDERの取材記事）
（ABEMA TV出演記事）
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