#27 良い不動産は1000に3つは大きな間違い

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良い不動産は1000に3つ？本当に？

さて、今日は良い不動産は1000に3つというのは大きな間違いであるということについて書きます。

「センミツ」という言葉は不動産投資に少しでも興味を持った人であれば聞いたことがあるかもしれません。簡単に言うと、良い収益不動産は1000に3つぐらいしか無いよという意味です。

以前に大手の不動産投資スクールで勉強していた時に、講師の方からも言われました。「良い不動産は1000に3つぐらいしかないと言われています。だから毎週末物件を見まくって、まずは100件の物件を見ましょう」と。

そこで思いました。いやいや待て待てと（笑）本業忙しいし休みの日にそんな暇無いし、そもそも車すら持ってないし、そんな物件ばかり見るん嫌やし、、、みたいなのが正直な気持ちでした。

そして、色々調べていくと確かにいわゆる普通の不動産投資にあたる一棟ものとか築古戸建て等については、なかなか良い物件が出てこないし、出てきたとしても既に実績のあるオーナーにまず話が入って、一般の人のところには情報すら来ないということがわかりました。

不動産業界ってかなりアナログなところがあって、良い物件はベテラン投資家と不動産業者の間でやりとりされ、ほぼ市場に出てくる前に取引が成立してしまいます。一般投資家に美味しい物件が回ってくることはほぼ無いと思っていた方が良いと思います。

私が辿り着いた「タワマン投資」

確かに1000件ぐらい物件を見れば見極める目も養われると思いますが、そもそも勝てる確率は非常に低いなと感じました。そして、調べて調べてしているうちに私の投資手法である「タワマン投資」にたどり着いたわけです。

私は大阪に住んでいるのですが、ここ10年で都心のタワーマンションに限ってみると平均で150％以上値上がりしており、物件別に見ても95％以上が値上がりしている状況です。

1000に3つどころか、1000に997というぐらい全く逆の状況が起こっていました。これって負けることはまず無い戦いだなと思いました。戦国時代から勝つ武将というは勝つ戦いをするよりも負けない戦いをするものです。

そして、値下がりした物件と言ってもいわゆる事故物件や何か特別な要因があった家だけで、基本的には値上がりしている状況でした。そのことに気づいた私はこれだ！と思い数年前から調査を開始しました。

そもそもタワマン自体が好きだったということもありますが、それから物件を見まくり、新築の説明会等にも片っ端から行きました。そうすると、価格の妥当性や目利き力も養われてきて、今となってはこのマンションのこの部屋が買いというところまでおおよそ選定できるようになりました。

何よりも都心の主要なタワマンなんて多くても20個もありません。1000件物件を見るよりもはるかに効率も良いわけです。都心であれば車が無くても電車やタクシーで問題なく周れますしね。

私のように値上がり益まで見越した投資というのは、昔ながらの不動産投資をしている人からはよく王道の不動産投資ではないと言われます。しかし、数年前にタワマンを購入したオーナーが数千万、数億円単位の利益を出しているのもまた事実です。

私も数年前から買い進めて、現在複数所有している不動産は値上がり益として合計5,000万程の含み益が出ている状況です。（あくまで現時点ですので随時変動します）

今から不動産投資を始めようと思っている方は大きく二つの選択肢があります。地方の築古のように1000に3つという戦いをするか、都心のタワマンに絞って1000に997の勝負をするか。

買える人は限られる。それでもやった方が良い

私の知り合いの社長さんで、セカンドハウスとして数年前に1.5億で購入した部屋が現在2.5倍の3.7億になっている方がいます。こうやって富裕層は更に富を増やしていくんだなと改めて感じました。富裕層はわざわざ言いませんが、こんな人は山のようにいます。

でも、一つ疑問が沸いてきますよね。そんなに勝率が高いのであればなぜみんなやらないの？ということです。それはとてもリアルな話をすると、そもそも価格が高くて買える人が少ないことや、ローンが通らない人が多いということが原因だと思います。

ただし、逆に言うと買える人やローンが通るという人は積極的に買い進めた方が良いと思います。正直、多少無理してでも、独身のうちからでも買った方が良いと思っています。私も独身の時に買いました。

そして、私は株式投資もやっていますが、株というのは〇〇ショックみたいなことが起こると50％とか平気で暴落します。でも、不動産って毎月価格が変動することって無いし、家賃もいきなり大きく上がったり下がってりしないですよね。

あのリーマンショックの時でさえ不動産価格は10％程しか下落していません。株のように乱高下せずにとても付き合いやすいので私は好きです。そして、年々値上がりしていくのですから可愛くて仕方ありません（笑）

今日は1000に3つというのは大きな間違いだということを書きました。あくまで一つの考え方ですが、少しでも参考になれば嬉しく思います。それでは今日はこの辺で。

【アクション】

・不動産投資を始めようと思っている人は1000に3つの勝負をするか、1000に997の勝負をするのか考えてみよう

貴重なお時間を使って頂き心より感謝致します。
今日一日が笑顔と感謝で溢れる素晴らしい日となることを願っています。

（自己紹介）