【宅建＆不動産ネタ】ぶっちぎり大放送「マンション老朽化をぶっちぎれ」
おかげさまで、先週の土曜（令和６年６月22日）に「宅建ダイナマイト合格スクールぶっちぎり大放送」を無事に配信することができました。
ご視聴くださいましたみなさん、どうもありがとうございます。
番組後半の「宅建コーナー」では、「分譲マンションをとりまく諸事情」をとりあげてみました。
果たしてどのように解決していけばよいのであろうか!!
例によって、明るい不謹慎路線で、ですが。
2024年6月22日（土）放送分：『分譲マンションでぶっちぎれ！～修繕にする？、それとも解体にする？、お笑い改正区分所有法!!～』
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１．分譲マンションは昭和38年から
まずは分譲マンションの歴史から。
分譲マンションが誕生したのは昭和38年４月から。
ワタクシと“同級生”っすね。
で、根拠となる区分所有法は昭和37年に立法されています。
それ以前での集合住宅はどういう形態だったかというと、オール賃貸。
ときは高度経済成長期、職を求めて大量に都会にやってきた若者たちの受け皿となった賃貸住宅の貸主は、自治体や公団、公社だった。
賃貸だと借りてる方は楽ちんだよね。
一方、貸主のほうはどうかというと、最初はいいんだろうけど、やっぱりさー、だんだんめんどくさくなる。
２．悲喜劇は所有からはじまった
なんでもそうだけど、所有するとたいへんだよね。
所有者責任。
なので、集合住宅的な暮らし方で気楽な順は以下。
ホテル暮らし（サブスク）：管理につき無責任
賃貸マンション：管理につき無責任
分譲マンション：すべて自己責任
分譲マンションのめんどくさいところは、自分の所有権（区分所有権）の対象となる専有部分（いわゆるマンションの部屋）と、マンション全体を構成する駆体やエレベーター、電気ガス水道をはじめ、階段廊下その他もろもろの共用部分（民法上の共有）が入り組んでいること。
法的にもめんどくさいし、管理の技術上もやっかいだったりする。
そんでね、「分譲マンション自体の管理は誰がやるのでしょうか？」と授業中に問いかけたりすると、一定数の寝ぼけた受講生が「管理会社でしょ」と。
あはは。
そういう人がいるから、無責任体制になっちゃうんですよね。
そうじゃなくて、上述のとおり、区分所有者で構成する管理組合が管理の主体だ。
でもさー、管理組合の活動って、いろんな人と調整しなきゃいけないし、そもそも、見ず知らずの人たちといっても過言ではない人間関係だし。
なのでめんどくさいので無責任というか無関心となる。
３．マンションの◯◯問題
マンションが抱える「◯◯問題」って、いったいいくつあるでしょーか？
たいていの人は「老朽化問題」とまずは答えるんだけど、もちろんそう。
この老朽化問題が、数々の「◯◯問題」のベースとなる問題でもあります。
建てるときにあとさきを考えてなかったからですね。
目先の利益、つまり勢いだけで建てちゃうので、こんな問題も。
４．修繕積立金が安すぎる問題
マンション販売業者が販売時の修繕積立金を安価に設定しているので、こんな騒ぎに。
買うほうも「修繕積立金はお安くしておきます」なんて言われると、一瞬うれしくなっちゃったりね。
結果、カネが足りなくて修繕（メンテナンス）ができないので、放置すればスラム化だ。
５．マンションの理事会なし問題
マンションを管理するのは管理組合で、その管理組合を実際に動かすのは理事会（役員）のみなさん。
役員のみなさんお疲れさまです。ありがとうございます。
でもね、これほら、子どものPTAとおんなじで、「だれか役員やってくれる人？」と言われると全員が凍りついたようにうつむく。
だれもやりたくないし、願わくば、勝手にやってほしい。
では勝手にやってあげますよ、というサービスが誕生した。
マンションの住民のみなさんは、大喜びだ。
管理会社も大喜びだ。
住民のみなさんの丸投げ体質、ばんざーい!!
発注してくれる管理組合（理事会）が「オレたち」で、受注するのも「オレたち」だ。
やりたい放題。
そういえばこういう歌もありましたね。
やーきにくばいきんぐで食べ放題。
食べ放題よろれひー。
かくして、まぁ予想通りだがこんなことになる。
６．老朽マンション建て替えできない問題
昭和38年４月から延々と建てられ続けている分譲マンション。
実際に「建て替え」ができたのは270くらいらしいです。
で、なにももって「老朽化」かというと、築40年が目安。
もうそこら中、ゴロゴロあります。
マンションの駆体（コンリート）の寿命は60年〜100年。
マンションの中身（インフラ）の寿命は40年。
電気の設備や水道の配管など、快適なマンションライフを支えるインフラの寿命は40年くらいだそうで、これって人間の血管とかと同じで、取り替えられない。
見た目は元気なんだけど内蔵ボロボロのおっさんとおんなじです。
なので、築40年を目安にしているみたいです。
人間の身体もね、ちゃんとメンテナンスしてれば内蔵も長持ち（けっして若返ったりはしないけどね）するけど、派手で楽しい人生を送った結果の生活習慣病だったりすると、ぱっとイチコロだったり。
マンションもしかり。
なので建て替えられたらいいんでしょうけど。
区分所有法によらないで建て替える方法もあります。
区分所有者が全員、自分の区分所有権を建て替え業者に売却しちゃえばよい。
業者が全戸数を取得した時点で区分所有関係が終わる。
単なる所有となるのであとはお好きにどうぞ。
ということで業者が建て替えればよし。
で、往々にして築古のマンションは駅前の一等地に立ってたりするから、区分所有権を買い漁る業者が外国資本だったりすると、都内の一等地はたちまち外国資本の手に落ちるということも。
で、建て替えをしやすくする方向での改正が検討されていて、以下。
建て替え決議を４分の３以上に
所在不明者は決議の分母からはずす
「出席者」の「４分の３」で建て替えGO、ということになるかも。
となると、４分の１の人は追い出されるか。
４分の１のみなさんが、たとえば高齢者だったりすると・・・・
ところがイケイケの輩は・・・
そしてこうなるのではないだろうか。
・・・というような話をしておりますので、お時間ありましたらアーカイブをご覧くださいね〜＼(^o^)／。
いつものように楽しい空気感満載でお届けしました。
以上、今回は令和６年６月22日（土）に配信しました「宅建ダイナマイト号買うスクールぶっちぎり大放送」『分譲マンションでぶっちぎれ！～修繕にする？、それとも解体にする？、お笑い改正区分所有法!!～』より抜粋引用して記してみました。
最後までお付き合いくださいましてありがとうございます。
オンエア動画（YouTube）はこちら
次回のぶっちぎり大放送は令和６年７月27日（土）の17時から。
お楽しみに〜!!
視聴はこちらから
YouTubeライブでお送りします。
▼A-CAS足立区民放送YouTubeチャンネル
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