買い手の仲介手数料の下限も上がる改正

こんにちは！訳アリ投資家タケダです。

いわゆる築古戸建投資にも影響のありそうな宅建業者の報酬規程の改正があるようです。一言でまとめると仲介手数料が値上りします。

【住友不動産販売】800万円以下の売買、報酬最大33万円に｜不動産ニュース

変更のポイント

• ８００万円以下の売買の仲介手数料が３３万円（税込）になる

• 買主からも受け取ることができる

• ７月１日から改正

• 空き家の賃貸の場合の仲介手数料も特例で拡充される

購入する側の目線では上から３つが重要です。
特に、買主の仲介手数料下限が３３万円になるというのはなかなか衝撃です。今までは売主の仲介手数料は約２０万円が下限でしたが、買主は売買価格ｘ％で計算されていました。

どんな変化が予想されるか

予想される影響は、、、よくわかりません。

確実に言えそうなのは、低額な戸建ての流通の増加です。今まで見向きもしなかった仲介業者の取り扱いが増えるからです。

これまでより購入の選択肢が増えるのでこの点は肯定的です。

ただ爆発的に増えるかというとそうでもなく、徐々に増えるイメージをしています。なぜなら、空き家の所有者が売りに出そうと思うのには時間がかかるからです。

一方で、低額なものが増えれば、投資目的に限らずライトなDIY希望者には魅力的な物件が増えるように思います。それをきっかけに築古戸建て投資に参入する人もさらに増えるかもしれません。

その場合に心配なのは、参入する人のすそ野が広がることで、大々的な事故が起きたり事故の数が増えて、また規制が増えることです。火災保険の加入もさらに難しくなるかもしれません。

僕としてはそういったことを起こさないように、物件のリスクを見極める目を養っていきたいですし、リスクに応じた使い方やリスク自体の回避の方法を、今まで以上に学び、考えて現実にあてはめていこうと思います。

築古物件の買い手の出費は増えるか

物件の数は増えると上で書きましたが、仲介手数料が増えることで僕のような築古物件の買い手の支出が増えるかを少し考えてみました。

結論は、内訳が変わるだけで、総額はそんなに変わらないんじゃないかと思っています。

今回仲介手数料が拡充される売買価格８００万円の物件という枠内で考えても僕が対象にするのは、その中でもかなり下層に位置する物件です。

こういった物件は当然に下層に位置する理由があって、言ってしまえば、何かしら困ったことがあるのでそういった価格になっています。この点はこれからも変わりません。むしろ、市場に出回る空き家が増えればますます選別されてその傾向は強くなると思います。

この困った物件を買って再生しようと思ったときにこれまでよりも多く出してしまったら、最終的な利回りは当然下がります。それでは買う旨味がないですから、結局は利回りを維持する方向での交渉になります。

結果何が起きるかというと、物件価格を交渉することになると予想します。

売主も仲介手数料が上がっていますし妥協の余地も小さくなっていますから、交渉は難しくなると思います。その意味で、新たに加わる仲介手数料分を満額値引きしてもらうのは正直なところ難しいかもしれません。

ただ毎年７万戸も増えていくぐらい潜在的な空き家在庫がありますから、交渉がうまくいかないなら買わなければ良いと思っています。

今まで100万円で買えていた物件が80万円になり、仲介手数料を加えて総支出が113万円になる。それくらいの増加であればまあ仕方ないと思っています。

まとめ

どうでしょう？楽観的過ぎますか？

相続登記が必須になって所有者がわかるようになり、仲介業者が扱いやすい手数料体系が整い、やっと空き家が本格的に市場に出回る環境になり始めています。

それでも空き家を放置するのは所有者の重い責任だと今よりも認識される日が来るように思います。その点所有者にも処分するプレッシャーがかかります。

これから空き家問題はさらにオモテに出てくるでしょうから、さらにやりがいがあるマーケットになるような気がしています！

ではまた！