変動金利上昇への心構えと対策は
どうも、モゲ澤です！ 少し前の2023年9月のことですが、日銀の植田総裁がマイナス金利政策の解除に向けて一歩踏み込んだ発言をしました。
記事が配信された直後から、X（Twitter）などでは「変動金利がついに上昇か！？」とざわついていました。
それ以降、日銀は利上げに対するトーンを少し落として2024年を迎えていますが、いずれは変動金利が上がる日がくるでしょう。そのときに慌てて誤った判断をして損することのないよう、今回のnoteでは変動金利の上昇までを含めた考え方をわかりやすくまとめてお伝えしていきます。
住宅ローンの借入の基本的な考え方
以前から説明してきたとおりですが、住宅ローンを借り入れるときにとくに重要なポイントは3つあります。
①固定金利ではなく変動金利で借りること、②借入額は年収倍率7倍までとし、余裕のある家計を目指すなら5倍まで。そして③固定金利と変動金利の金利差（毎月返済額の差）を目安に資産運用に回すことの3つです。
「この3つの柱を満たせるように家計を設計してください」というのが、私が何回もお伝えしていることです。固定金利か変動金利かはこちらとこちら、年収倍率についてはこちら、資産運用についてはこちらです。まだ読んでいないものがあれば、目を通してみてくださいね♪
ただ、年収倍率7倍以下では希望する家が買えず、背伸びしたい方もいるでしょう（最近の不動産価格の高騰はすごいですからね・・・）。そのようなときは次の4つを検討してみてください！
1つ目は、世帯年収を上げる工夫（昇給を狙う、正社員として共働きになるなど）をすること。2つ目は、住宅購入に関する両親からの贈与の特例の活用です。それでも難しければ、部屋数や築年数を妥協して選択肢を広げることも検討しましょう。
どうしても物件の条件は譲れないのであれば、駅近や都心などの値下がりしにくい好立地物件を選ぶようにしましょう。背伸びして買うときの考え方については、こちらのnoteにもまとめていますので、参考にしてみてください！
金利上昇までの時間を最大限活用する
冒頭にも紹介したように、変動金利が上がるかもという情報が増えてきて、不安な方もいると思います。金利上昇への対策の選択肢はいくつかあるので、ここではそれをご紹介します。
もし、大きな金利上昇があったとしても、それまでに運用や貯金によって資産をつくる時間があります。少しずつの積み立てでも、時間を味方につければ数十万、数百万という結構な金額になるのです。まず、資産形成を真っ先に取り掛かることを始めましょう。幸いなことに新NISAが始まりましたので今がチャンスです！
また、さきほど申し上げた年収アップも大切です。より良い条件への転職や、片働きから共働きへの移行など、やれることはあるはずです。
こうした備えを十分に行っておけば、金利上昇を過剰に恐れる必要はありません。
なお、最悪のケースとして、返済がどうしても難しくなるほど金利が急上昇した場合は、マイホームを手放すこともあり得るかもしれません（確率としては相当低いとは思いますが・・・）。ただ、売却資金がローンを上回るような好立地物件であれば、マイホーム売却してもローンが残ってしまうリスクを減らすことができますし、もし仮に残債を抱えたとしても、資産運用によって資産形成できていれば、残債を一掃することも可能です。
変動金利を借りている人は資産運用必須！
ですので、繰り返しですが、「すでに変動金利を借りているよ」という方がやるべきこと、これは何よりも資産運用です。皆さん、資産運用に取り組んでいますか？ これはやらないとダメです！！！
私がオススメしているのは、変動金利（0.4％）と固定金利（1.8％）の毎月返済額の差を株式投資で運用するという方法です。35年間毎月積み立てていけば、これが大きな効果を生むのです。
運用益は住宅ローンの返済資金にもなるため、資産運用には実質的に住宅ローン金利を押し下げる効果があると言い換えることもできます。毎月、この金利差の分だけ運用に回していき、2％のリターンを得られたとすると、どれくらいの金利押し下げ効果があるでしょうか？
なんと、金利0.5％分に相当する効果があるのです。つまり資産運用を実践すれば、0.5％分の金利上昇に対するクッションをつくることができます。これからの時代、ますます重要になる視点ですので、必ず意識していただきたいです！（こちらのnoteで詳しく解説しました）
どれくらいの金額を目安に毎月投資していけばいいのかは下表にまとめました。
2,000万円の借入なら毎月1.4万円、3,000万円なら毎月2万円、4,000万円なら毎月2.7万円、5,000万円なら毎月3.3万円です。これだけの金額は最低でも取り組んでほしい金額です。
この金額が難しい・・・という場合には、「資産運用できていない家計はやばい」と思っていただき、収入アップか支出の見直しに本気で取り組みましょう。毎月この余力分を捻出することは本当に大事です。この余力を作れることが、変動金利を借りる条件と言っても誤りではありません。
金利上昇時でも繰上返済はNG
よく「金利上昇したら繰上返済して毎月返済額を抑えたほうがいいですか？」という質問をいただくのですが、私は金利上昇時でも、繰上返済をオススメしません。
団信や手元の現金の確保などの理由から、住宅ローンは借り続けるメリットが大きい商品です。また、そもそも住宅ローン金利よりも投資の利回りのほうが明らかに高いです。
例えば米国のS&P500指数は過去、35年間で年率6～10％程度のリターンを生んできました。ですので、運用利回りを超える水準になるまで住宅ローン金利が上がらない限り、手元キャッシュは繰上返済ではなく資産運用に回したほうがいいと考えています。
なお、短期で見ると株価は上がったり下がったりしていますが、中長期で見ると基本的には右肩上がりで伸びています。ここから言えるのは、運用期間はなるべく長くとったほうがいいということ。短期的には変動の波をモロに受けますが、中長期では比較的安定してプラスになっています。
運用はなるべく早く買い、なるべくゆっくり売るのが正解です。金利上昇対策としても早めに資産運用を始めましょう！
今後も金利情報やお得な住宅ローン情報を発信していきますので、ぜひフォローやスキ！をいただけると嬉しいです♪
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