住宅ローンで絶対に後悔しないための6つのポイント
どうも、モゲ澤です！ 「住宅ローン選びは難しい」と私もよく耳にします。以前、住宅ローンを返済中の人に取ったアンケートでは、住宅ローン選びで後悔していることがある人が半数近くに上りました。
そこでこのnoteでは、住宅ローンで損することのないように、借りるときと返していくときに注意したい6つの後悔ポイントを伝えていきます。住宅ローンで後悔しないように、ぜひ参考にしていただければと思います！
後悔ポイント①：事前のシミュレーションをしない
1つ目は、家計シミュレーションをしないこと。これは絶対にダメです！
住宅を買ったあとにかかるコストはローンの返済だけではありません。固定資産税や火災保険料、マンションの場合は管理修繕積立費なども発生します。
例えば年収400万円の人の場合、年収の7倍である2,800万円のローンを組むと、これらの住宅関連支出を引いた後の手残りがどれくらいになるでしょうか？
月収額面33万円から税・社会保険料が引かれたあとの残りは26万円。ローンを含む住宅費は約11万円かかりますので、手残りは15万円です。
この15万円で、食費や交際費、教育費、自動車関連費、それから保険や投資、旅行費用・・・などが賄えますか？ いざ住宅ローンを借りたときに家計が破綻するリスクを避けるために、事前にシミュレーションをしておきましょう。
後悔ポイント②：頭金を入れる
2つ目は、頭金を入れてしまうこと。これはもったいないので避けたほうがいいです。具体的に数字で見てみましょう。
元本3,500万円・金利0.45％・35年の住宅ローンという条件で、手元にある300万円を頭金として入れる場合と、頭金を入れずにその300万円を運用していく場合を考えていきます。
頭金を入れれば元本を3,200万円に減らすことができ、これで節約できる金利は24万円です。近年の低金利環境では、頭金を入れることで節約できる金利は少ないです。
一方で、運用にまわした場合の運用益の期待値は300万円。別のnoteに書いたように、2％の運用は難しいものではありません。
そのため、手元の300万円の有効活用という視点で考えると、頭金を入れてしまうのはオススメできません。
後悔ポイント③：住宅ローンを比較しない・併願しない
3つ目は、住宅ローンを比較しない・併願しないこと。
不動産会社が紹介してくる銀行の住宅ローンをそのまま組むという方もよく見られます。が、このような住宅ローンは金利が高いケースが多いのです。
住宅ローンは金額が大きく返済期間が長いので、金利がたった0.1％違うだけでも総返済額がこんなに変わってきます。
元本3,000万円でも総返済額に57万円の差がつくのです。ですので、借りる前にきちんと比較するのが本当に重要です。
そして比較検討したら、複数の銀行に審査を併願しましょう。
併願し、審査に通ったあとに、最も条件の良い銀行の住宅ローンを実行するのが賢い方法です。「モゲチェック」の利用者だと3銀行に申込をしていることが多いです。
後悔ポイント④：がん団信をつけない
4つ目は、がん団信をつけないこと。
がん団信は金利を0.1～0.2％程度上乗せすることでつけることができるオプションの団信ですが、これをつけないのはもったいない選択です。
下の図はがんの罹患率と、がんになったら住宅ローン全額がチャラになる「がん100％保障団信」の金利を比較したものです。
がんの罹患率は55歳で0.69％となり、以降は急上昇します。一方のがん団信の金利は0.4～0.5％程度。つまり「がんの罹患率＞がん団信の金利」となるわけですが、これが「ありえないくらいお得」なのです。
なぜなら、保険金（＝がん罹患時になくなる住宅ローン元本）の期待値が、保険料（＝住宅ローンの金利負担）よりも大きくなるからです。
普通は「保険金の期待値＜保険料」という逆の関係になります（この差額が保険会社の収益です）。ですが、がん団信はこの関係がひっくり返っているのです。詳しい理由は別のnoteでも解説しているので、合わせて読んでみてください！
後悔ポイント⑤：固定金利を選ぶ
5つ目は、固定金利を選んでしまうこと。将来の金利の見通しが不安・・・という方もいると思います。しかし、将来金利が上がったとしても固定金利は割高です。
現在は平均的な銀行の場合、変動金利は0.5％、固定金利は1.5％程度です。ここで図に、変動金利の上昇パターンを3つ示しましたが、このうち固定金利1.5％の場合と返済総額が同じになるのはどれでしょうか？
答えは「パターンC」です。詳しくはこれも別のnoteで解説していますが、最終的に8.5％というバブル期並みまでに上がるパターンでようやく固定金利と同水準になるのです。
「住宅ローンの返済期間中にあのバブル時代がもう一度来る！」とまで考えるのであれば固定金利にしてもいいと思いますが、そこまでは来ないと考えるなら変動金利のほうがお得です。個人的な見立てでは、少子高齢化が進む日本であの時代はもう来ないだろうな・・・と思います。
後悔ポイント⑥：繰上返済する
6つ目は、繰上返済をしてしまうこと。
繰上返済のデメリットは他のnoteでも説明していますが、その1つは繰上返済するとキャッシュが手元から減ることです。教育資金・リフォーム資金といった支出が必要なときに手元に資金がないとお金を借りることになりますが、これらの金利は住宅ローン金利よりも高い2～3％ということもよくあります。
住宅ローンを借り続けるにはコストはかかりますが、キャッシュを手元に置いておき、これらに備えておくことは大事です。
加えて、次の図のように、繰上返済で節約できる金利よりも、資産運用で得られる運用益の期待値のほうが大きいことも繰上返済をオススメしない理由です。頭金を入れないほうが良いというのと同じで、繰上返済も資産運用の原資を手放すことになるからです。
手元の500万円を繰上返済にまわして節約できる金利と、投資で得られる収益の期待値では86万円の差があります。キャッシュが手元にできたら繰上返済ではなく、運用に回すほうが私としてはオススメです。
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