住宅ローン比較。変動金利 vs 固定金利、お得なのはどっち？
ご質問を頂きました
以前、こんなご質問を受けたことがあります。住宅ローンを借りる際は変動金利か固定金利、どちらかを最終的には選ばないといけないので悩ましいですよね・・・。
早速シミュレーション！
悩ましい問題を定量的に分析するのが住宅ローンアナリストの役目！ということで金利上昇シミュレーションをすることにしました。
まず前提として、元本3,000万円、35年返済とします。
・1.5％の固定金利
・0.5％の変動金利（ただし、金利をどんどん上げていく）
の2つについて、35年間の金利総額を比較してみます。
まずはじめに、固定金利の総返済額を計算します。
約860万円となります。
一方、変動金利の場合、どの程度金利が上昇すると固定金利と総返済額が同じになるかを考えてみます。
現在、植田総裁は金融緩和維持のスタンスです。ですので、現実的なシナリオとして、10年間は金利の上昇幅が小さく、その後に一気に上がるシナリオを考えてみます。以下の3つです。
パターンA：最初10年で金利が0.5％上昇し、その後4.5％まで上昇
パターンB：最初10年で金利が0.5％上昇し、その後6.5％まで上昇
パターンC：最初10年で金利が0.5％上昇し、その後8.5％まで上昇
これらのシナリオの中で、固定金利と同じ総返済額860万円となるのは、どのパターンだと思いますか？
結果発表
答えは・・・
パターンCです！かなりの急上昇でない限り、金利総額は同じになりません。各パターンでの金利総額は下記の通りです。ご参考までに。
この理由は「返済後期は残っている元本が少ない（30年目はわずか550万円）ため、金利が大幅上昇しない限り金利総額が固定金利と同じにならない」です。住宅ローンは元利均等払いという仕組みのため、初月から元金が減っていきます。ゆえに、このような結果になるのです。
まとめ
勘の良い方は気づかれているかも知れません。そう、金利8.5%はバブル時代の金利です。
ですので、「変動と固定、どちらがいいですか？」と聞かれたら、私はこう回答しています。
ローン返済中にバブルがもう一回やってくるのであれば固定金利にしてください。そう思わないのであれば変動がいいです。あなたはどう思いますか？
日本は人口も減りますし、昔みたいに製造業が強い訳では無いので、あの景気の過熱ぶりはやってこないのでは・・・と思います。
ということで、私は変動金利推奨です。
バブル景気・・・あのど派手な時代は個人的には一度味わってみたいですけどね！
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