見出し画像

日影規制・天空率の勘どころ（土地から新築）

わん1級建築士


ボリューム検討の中で日影規制と天空率は建築士に頼るしかないのですが、概念的なイメージが分かるだけでもその土地のポテンシャルを認識することが可能です。それぞれ解説していきますが、小規模の不動産投資「土地から新築」に絞って要点を示していきます。


日影規制について

日影規制とは、「建築基準法のひとつで、冬至の日（12月22日ごろ）を基準として、全く日が当たらないことのないように建物の高さを制限する規制です。周囲の日照を確保して、心地よい暮らしを阻害することを防ぐ目的で決められています」

規制を受ける建物は建てる場所の「用途地域」と「高さ」から決められています。「第一種低層住居専用地域」、「第二種低層住居専用地域」は「軒の高さ7mを超える建物、または地階を除く階数が3階建ての建物」、それ以外の地域については「建築物の高さ10mを超える建物」などとなります。つまり木三共なのであれば10ｍ以内の場合が多いため、日影規制に対象になることはありません。（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域は要注意）

RC造であれば４階以上が対象になる感じです。４階であれば半地下で10ｍ以内に収めるケースもありますが、5階になると確実に日影規制にかかります。RC造4階以上の場合は要日影が注意でこれによって希望の戸数が入らないことも多々あります。


画像1

マイソクでは日影規制について下記の記載がされている場合が多いです。（記載されていない場合は自治体のホームページで調べると分かります）

「5時間/3時間 / 6.5ｍ」

これは日照時間が1年で一番短い、冬至日の午前8時から午後4時（北海道では午前9時から午後3時）までの間に、敷地境界線から5ｍ〜10ｍまでの範囲は5時間、10ｍ超の範囲は3時間以内と、日影がかかってもよい制限時間を意味しています。6.5mというのは、測定した地面からの高さを示します。

このように日影規制は【日影規制◯ー◯h／測定面の高さ◯ｍ】で表記されます。測定面の高さが低く、日影を生じさせる時間が短い区域ほど規制が厳しくなり、高い建物を建てることができません。

つまり時間と測定面の高さをチェックし規制が緩いのか厳しいのかを確認する必要があります。

また、北側に影ができるのでその角度（真北）も重要です。角度が変わると影の向きも変わるためどちらの方向に影を落とすか真北の方向のチェックが必要です。

※北側に道路がある場合は、緩和規定もあるため北側道路は日影規制にとっては非常に重要です。


最後に建物の形状も影には重要な要素です。👇のつぶやきのよう建物の幅が東西に長いかどうかチェックします。

建物幅が大きい→日影の影響大

建物幅が小さい→日影の影響小

建物の幅が東西に長いと影響が大きく、南北に長いと比較的成立しやすい感じです。


日影のまとめ

①日影規制の時間と測定面の高さをチェック

②真北と道路が北側にあるかどうかチェック

③建物の幅が東西に長いかどうかチェック

この3点をチェックし、規制の厳しい側なのか緩い側なのか確認し、厳しい側であれば北側からかなりセットバックする必要があります。逆に緩い側であれば少しのセットバックで成立する可能性があります！


天空率について

天空率とは、一定の基準を満たせば、従来の道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限に関係なく、より高い建物を建築できるようになったものです。斜線ではなく、建物と空の比率で判断し、ある位置から建物を見たときの全天に対する空の面積の比率を表しています。天空率によって緩和されるのは斜線制限だけで、建物の高さを制限する他の規定である日影規制・高度地区・絶対高さ制限については緩和の対象となっていません。

天空率のイメージとしては「魚眼レンズで撮った写真の空の割合」

👇のツイートの写真を見ればわかるように

建物幅が広いと空が狭くなり、天空率としては不利側に働きます。また写真を見ると分かるように下階のほうが影響が大きくなりますよね。わざとコーナーを切り欠くことで天空率を成立させている物件もよく見ます。ただ実際は専用ソフトで計算しないと分かりませんがこのようなイメージを持つことは重要です。




天空率のまとめ

①計画建物の幅が間口に対して広いかどうかチェック

②下階の影響度合いをイメージ

この２点をチェックし、天空率のイメージをざっくり掴むことは重要です。


日影規制と天空率のイメージ

このように建築士に依頼する前にその土地の規制やご自身でざっくりボリュームを検討したものが厳しいイメージなのか緩いイメージなのか概念として分かるだけでも違ってきます！日影や天空率が厳しく上階に高さが伸びない場合は、RCの投資家さんが手を出しづらいので木造でもワンチャンあるかもしれません！



最後までお読みいただきありがとうございました！サポートも嬉しいですが「スキ」ボタンを押していただけると嬉しいです！