設計と施工を分ける意味は？（土地から新築）

不動産投資家さんとお話をすると、設計事務所に設計を依頼するのと工務店に設計施工を依頼するのではどう違うのか？よく質問を受けます。これは設計事務所の認知度が低いのが原因かと思いますが、建物が出来上がる過程はかなり違っています。

「土地から新築」の一番の難しいところは、出来上がっていないモノを事前に購入する点です。車であればモノをみて評価できますが、建築の場合はそれができない。ここにリスクが内在し出来上がる過程が非常に重要になります。

そこで今回は設計事務所と工務店に依頼するメリット・デメリットを解説します。その上でなぜ私が投資家さんをサポートする役割としてCM（コンストラクション・マネジメント）を行おうと思ったかも述べたいと思います。

①設計事務所のメリット・デメリット

設計事務所に依頼した場合は、地盤調査や測量をまず行い基本設計を行っていきます。基本設計が完了後、何十枚とある実施設計図（意匠・構造・設備）を作成し、複数社の施工会社に見積依頼をかけ、金額の比較検討を行い1社に決定していきます。

・メリット

・同一の見積条件で施工業者を選定できるため、仕様の違いがなくコスト比較が可能。

・設計と施工が別会社のため、現場段階の監理が機能し品質が担保できる。

・現場での増減についても見積段階で詳細な明細があるため追加項目の増減金額を明確にできる。

・デメリット

・図面を一式作成してから発注するため期間を要する。

・見積が予算よりもオーバーした場合は、仕様変更や規模縮小等さらに時間を費やすことになる。

②工務店のメリット・デメリット

工務店に設計施工を依頼する場合は、設計と施工がセットのためスピード感がありますよね。1社の中で完結するため設計と施工の流れが速く、また工事材料の発注も早くできます。

・メリット

・設計と施工を分離するよりも工期が速く済む。

・設計と施工の合計金額を掴みやすい。

・デメリット

・まず1社に決める段階では図面がないため、あくまで概算金額として計画が必要。何が金額に入っているか入っていないかはブラックボックス。

・現場段階では、設計と施工が同じ会社のため監理が機能しない場合も多い。昨今のニュースで話題になるトラブルは設計施工が多い。

まとめ

このように設計事務所と工務店の違いは多々あります。どちらにもメリット・デメリットがありなかなか悩みますよね。よく設計料を多く払いたくないから設計施工を選ぶという方がいらっしゃいますが、本当でしょうか？設計事務所の場合、同一図面で見積を比較できるため競争原理が働き結果的に設計施工よりも安くなったというケースも見聞きします。逆も当然ありますが・・・・

このような状況から私が土地から新築のサポートを始めたのがCM方式というものです。（CM＝コンストラクション・マネジメント）何かというと設計施工分離と設計施工一括の良い部分を採用した形式になります。👇のツイートにまとめています。

基本は設計施工の工期を優先した形式をとりますが、CMとして第三者的に工務店の選定、図面の法的なチェックや間取りの検証、現場段階での抜粋検査を行うことで品質とコストを両立したものになります。

もしCMにご興味があれば気軽にご連絡ください！

土地から新築の場合、建物を計画する段階では次の2パターンです🐶

1️⃣設計事務所(設計)→工務店(施工)
2️⃣工務店(設計施工)

それぞれのデメリット
1️⃣工期がかかる、設計事務所作成の概算金額から外れる可能性がある(けっこうある)

2️⃣コストが不明確、設計者の立場が弱い

このような状況から

⏬ pic.twitter.com/XlHKNhyQVv

— わん🐶一級建築士・CMr📐 (@SyqkvoIWnrTVNeK) April 27, 2020