確定申告（事業所得｜大家さん）

確定申告について綴っていくシリーズ。
前回「住宅ローン控除」まとめました。最近は副業サラリーマンも増えておりますが、その一つである「大家さん」を書きます。

以前持っていた不動産を貸し出してました。ほとんど儲けはなかったんですが、お給料以外の振込があるのってテンション上がったのを覚えています。退去の案内が来るたびにふえええってなったり。（もう手放しました）

税に関する情報は日々変化しているので、最新情報は引き続き専門家に確認することを強くおすすめします。

事業所得とは

事業所得とは、自分で事業を営んで得た所得のことを指します。これには個人事業主や副業やってる会社員などがそれにあたります。

事業所得自体は、【収入】－【必要経費】というシンプルな方法で計算できますが、そもそもそれが事業所得か雑所得かの区別は場合によって異なります。なお、有価証券や商品先物取引、FX取引といった浮き沈みのあるものは、事業所得とは認められないようです。

所有する不動産を貸して、お家賃その他をもらっている場合、不動産所得という事業所得になり、確定申告が必要です。

やり方

不動産所得も、確定申告の対象としてはメジャーな部類らしく、とてもたくさんの情報がネット上にありますし、確定申告会場で対応いただくスタッフさんも詳しかった印象があります。

そして、特に会場で聞きたいことがない場合、申告は e-Tax でするといいです。メニューはちょいちょい変わりますが、用語は不変なので大丈夫。

面倒な計算を一度やってメモしておけば、翌年からはほぼ作業です。
その年内で借り主さんが変わる場合は、計算がやや面倒です。お家賃が入らない期間や、新しい敷金礼金、クリーニング／リフォーム費用の準備と計算などなど。

基本的な考え方は同じで、

不動産所得金額　＝　総収入金額　－　必要経費

です。
お家賃の合計金額がそのまま課税対象となるわけではなく、掛かった経費を引いて、残った金額が所得（＝課税対象）です。

必要経費は、固定資産税や損害保険料、減価償却費や修繕費があります。あとで解説します。

決算書・収支内訳書を作成

今年のメニューはこんなのでした。

e-Tax

青色　白色とありますが、税務署に申請することで青色にできます。（できました）青色のほうが控除額が大きいのでおすすめ。

この申告には、不動産所得の収支をまとめた書類が必要です。
　青色申告→決算書
　白色申告→収支内訳書
を提出します。いずれも同じような内容です。
私は青色だったので、決算書について解説します。

決算書に記載する事項

（数字は決算書の番号に対応しています）

収入金額
【１】賃貸料：一年間のお家賃合計
【２】礼金・権利金：礼金とか

必要経費
【５】租税公課：固定資産税の一年分の合計
【６】損害保険料：物件に掛けてる火災保険の金額
【７】修繕費：リフォームとかに掛かった実費
【８】減価償却費：「げんかしょうきゃくひ」と読みます。物件に応じて予め計算が必要なものです。詳しくは後で書きます。
【９】借入金利子：住宅ローン利子の年間合計。銀行からそれがわかるデータが送られてくるはず
【１０】地代家賃：物件内の駐車場の料金などです。区分所有者しか契約できない場合があります
【１２】ここから自由記述なので、項目名を自分で書きます
管理費：不動産管理組合に支払う分、仲介業者に支払う分を分けて記載
【１３】積立修繕費：物件の積立修繕費を記載
【１４】通信費：マンションインターネットの費用
【１５】交通費：立会や契約の際の交通費。近いと誤差だけど、遠いとここがかかるんでしょう

これらをもれなく記載すると、不動産所得が計算できます。

確定申告にて、その所得に応じた所得税が課税されます。収支がマイナスの場合、還付されることもあります。マイナスでもいいんです。

減価償却費

不動産の建物自体は、買った瞬間に中古になり、時間ともにその価値が下がります。（土地の価値はそうではない）

価値が下がる＝資産が減る＝支出である

とみなし、その分を経費として計上することができます。

物件の種類によって、耐用年数が設定されています。堅牢なものほど、長期間使用できるという考え方です。
なお、建物部についてのみ、これが適用されます。

ここで計算できます。

様式

最後に

これを経験したことで、確定申告がかなり身近になりました。
e-Tax も導入直後からずっとやってます。会場に足を運んで書き方を習って、家から申告してました。

私にとって不動産所得は、収入というよりローン残高を減らすためのモノって意味合いが強かったです。他人が自分の住宅ローンを返してくれる状態っていうのは実に不思議な感じ。

今後書く内容

控除とはなにか
住宅ローン控除
事業所得（大家さん）
寄付金控除（ふるさと納税）
RSU（源泉徴収されていない給与所得）
譲渡所得
医療費控除
寄付金控除（国境なき医師団）
ストックオプション（源泉徴収されていない給与所得）
不動産の売却（New!!）

長期連載となるか。

おしまい。