底地の売却を検討している方へ
底地の売却を検討している方へ
底地（そこち）を所有している方々にとって、その土地の売却は大きな決断です。
「借地人と揉めてる」「親族で金額分配が決まらない」「他の借地人が勝手に建物を越境させた」などなど、普通の不動産の売却より売却が難しくなる要素が沢山あります。
底地の売却は、借地権者との関係や法的な手続き、価格の決定など、多くの要素が絡み合い、いつも私も大変です。
ということで、不動産営業マンとして、底地の売却で少しでも高く売る方法、スムーズに売却を進めるためのコツをご紹介します。
1. 底地とは何か？
まず、底地とは何かを明確にしておきましょう。
「いやいや。知ってるよと」そんな方は先に読み進めて頂いて、相続予定の方も多くいらっしゃるので解説しておきますと、底地とは、他人に貸している土地で、借地権が設定されている土地のことを指します。
借地権者がその土地に建物を建てて使用している場合、その土地の所有権は底地所有者にありますが、土地の利用権は借地権者にあるため、土地の売却には複雑な交渉が必要です。
2. 底地売却のメリット
「いやいや。売る気だよ。いいから高く売る方法教えろよ」という皆様、すみません。一応底地を売却する方へ底地売却のメリットを解説します。
資金化: 底地を売却することで、一度にまとまった資金を手に入れることができます。そんな事は当たり前ですが、底地って評価額より売却価格の方が安くなってしまうんです。なので、そういった事情を考えて相続発生前に売ってしまう方が多いです。
管理負担の軽減: 借地権者との関係維持や、契約更新の手続きなど、底地所有には一定の管理負担があります。これらの負担から解放されることもメリットです。地代の集金も結構めんどうですものね。
3. 売却方法の選択肢＆ちょっと高く売るには
底地を売却する方法は主に3つあって、更にその中で高く売る方法をちょこっと解説します。
1. 借地権者に売却する
当たり前ですが、最も自然な選択肢は、底地を借地権者に売却することです。
底地を買う、買わないは借地人さんの属性によります。「ちょっと地代を値上げさせて頂きたいのですが…」という話をすると、慌てて「だったら買います」という方も居ます。
あとは、「うーん。実はかくかくしかじか、他の方に売ろうと思って・・・」とか言うと、これも慌てて「だったら私が買います」というパターンがあります。
ただし、借地権者との交渉がうまく進まない場合や、価格に折り合いがつかない場合は、他の選択肢を検討する必要があります。
2. 第三者に売却する
借地権者が購入を希望しない場合、第三者に底地を売却する方法もあります。
底地ばかり買っている投資家さんも居て、長く持って、いつか退去すればよいなーと考えている方に売却するのも一つの方法です。
ただ、私が思うにこうした投資家さんは優柔不断な方が多くて結構大変だったりします。
3. 底地買取業者に売却する
底地を専門に扱う買取業者に売却する方法もあります。
URUHOMEを運営するドリームプランニングは、2005年の創業より日本全国の底地を買っていて、自社で買取から借地人様との交渉、販売まで一貫してやるので、高値で買取可能です。
大体、底地買いますといってgoogle検索上位で出てくる会社は、実際は買わない、若しくは直ぐに転売する事が多く、一次転売、二時転売の利益が載っているため、買取価格が安くなります。
最近では、売却方法や買取相場、買取業者などについて公開しているサイトも増えているのですが、上位10位圏外をあえて外した方が、直接買取してくれる業者が見つけられるはずです。
4. 売却価格の決定
底地の売却価格は、以下の要素を考慮して決定されます。
ただ、基本的には路線価ベースで考える事が多くて、下記の要素は2次的な要素になります。
地代: 借地権者から受け取っている地代は、底地の収益性を反映しています。地代が高ければ、底地の価値も高くなります。
土地の時価: 底地の時価は、周辺の地価や市場の動向によって変動します。地価が上昇している地域では、底地の価値も高まります。
借地権の状況: 借地権の期限や更新条件、借地権者の信用状況も価格に影響します。借地権が長期にわたって安定している場合、底地の価値が上がることがあります。
市場の需給バランス: 底地の需要と供給のバランスも価格に影響します。特に、都市部や人気エリアでの底地は高値で取引される傾向があります。
５．売却時の注意点
底地を売却する際には、いくつかの注意点があります。
法的手続き: 底地の売却には、借地権者との合意が必要な場合があります。事前に法的手続きを確認し、適切な書類を準備することが重要です。
税務処理: 底地を売却した場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。売却益や取得費、経費を適切に計上し、税務処理を行う必要があります。
借地権者との関係: 借地権者との関係は、売却後も重要です。円満な関係を維持するために、売却に際しては丁寧な対応を心がけましょう。
６．まとめ
底地の売却は、多くの要素が絡み合う複雑なプロセスです。
税金やら、借地人様との関係やら、親戚同士の共有関係やら、誰かに任せたいと思ったら、是非私にお任せください。
不動産営業マンとして、底地所有者の皆様には、専門的な知識と経験を活かし、最適な売却方法を提案することを心掛けています。
底地の売却を検討されている方は、まずはURUHOMEまで、お気軽にご相談ください
参考：底地の売却を完全解説 | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング
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